Comment fixer (sans se tromper) le prix d'un viager immobilier ?

Le viager est un système particulier dans la mesure où le paiement du prix du bien immobilier peut se composer d’un bouquet, versé le jour de la signature de l’acte de vente et d’une rente viagère, versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement au vendeur, jusqu’à son décès. Précisons que le bouquet est totalement facultatif et que son montant est librement fixé par le vendeur et l’acquéreur, sans montant minimum ni montant maximum.

Généralement, plus le vendeur est jeune, plus le montant du bouquet est élevé. Bien souvent, si bouquet il y a, son montant représente entre 20 et 30 % de la valeur totale de la maison ou de l’appartement vendu. De son côté, le montant de la rente est fixé dans l’acte de vente. Il est estimé selon l’âge et de l’espérance de vie du propriétaire-vendeur, de la valeur du bien immobilier et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, du type de viager (libre ou occupé) ainsi que du montant de l’éventuel bouquet versé.

Comme vous le savez certainement, il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Le viager libre, plutôt rare, permet à l’acquéreur de disposer librement du bien immobilier dès la conclusion de la vente. Il peut donc occuper l’habitation ou la louer. Par contre, avec un viager occupé, le vendeur cède son bien mais conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier. L'usufruit lui permet de continuer à vivre dans le bien ou de le louer alors que le droit d'usage lui permet de vivre dans le logement mais pas de le louer. Ces différences entre le viager occupé et le viager libre ne sont pas sans conséquence sur le prix du bien vendu.

Dans le cadre d’un viager occupé, une décote d’occupation est appliquée au prix de vente afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subi par l’acquéreur. Cette décote est comprise entre 25 et 50 %, en fonction de l’âge et du sexe du vendeur. En outre, les frais de notaire sont calculés sur la valeur décotée du bien, ce qui permet à l’acheteur de bénéficier de frais de notaire réduits. En revanche, aucune décote d’occupation n’est appliquée dans le cadre d’un viager libre.

Comme nous venons de le voir, le viager occupé permet de bénéficier d’une décote sur le prix de vente, un bon moyen d'acheter moins cher que le prix du marché immobilier local. Toutefois, ce n’est pas le seul atout du viager pour l’acheteur. Qu’il s’agisse d’un viager libre ou occupé, ce type de transaction permet d’échelonner son paiement grâce à la rente viagère. Si le fonctionnement de celle-ci est similaire à celui d’un emprunt immobilier, il s’en éloigne néanmoins dans la mesure où l’acheteur doit verser cette somme directement au vendeur et non à un établissement de crédit. L’acquéreur n’a donc pas à payer les différents frais liés aux prêts immobiliers. De son côté, le vendeur peut continuer à vivre dans son habitation jusqu’à la fin de sa vie s’il s’agit d’un viager occupé.

Il bénéficie également d’un gain de pouvoir d’achat grâce aux rentes versées par l’acheteur, sans parler du fait qu’il n'a plus à payer la taxe foncière. Le viager est aussi avantageux au niveau fiscal. Si elle est imposable, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur lors du premier versement de la rente : seulement 70 % de la rente est imposée si le vendeur a moins de 50 ans, 50 % s’il a entre 50 à 59 ans, 40 % entre 60 à 69 ans et 30 % si le vendeur est âgé de plus de 69 ans. De son côté, le bouquet est exonéré d’impôt.