Viager immobilier : quels sont les risques pour le vendeur et pour l'acheteur ?

Dans la cadre d’une annonce immobilière en viager, l’acquéreur (débirentier) devient propriétaire d’un bien immobilier en contrepartie du versement d’un bouquet et d’une rente au vendeur (crédirentier) jusqu’au décès de ce dernier. On peut donc dire que ce type de vente repose sur le principe d’aléa. Concrètement, la date du décès du vendeur doit être imprévisible. La vente n’est donc pas valable si l’acquéreur avait connaissance d’une maladie dont souffre le vendeur avant la signature de l’acte authentique.

Nous pouvons distinguer le viager libre du viager occupé. Avec un viager libre, l’acheteur peut disposer librement du bien immobilier dès la conclusion de la vente. : il peut l’occuper ou le louer sans devoir attendre le décès du vendeur. Par contre, avec un viager occupé, le vendeur cède son bien mais il conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier.

Le viager offre plusieurs avantages à l’acquéreur. Le viager occupé lui permet notamment de bénéficier d’une décote d’occupation, comprise entre 25 et 50 %, appliquée au prix de vente pour compenser l’impossibilité pour l’acquéreur d’occuper le bien. De son côté, le vendeur peut continuer à vivre dans son logement tout en bénéficiant d’un complément de revenus et donc d’un gain de pouvoir d’achat.

Si le viager immobilier offre plusieurs avantages, il n’est pas dénué de risques pour autant. Pour le vendeur, le risque le plus important concerne la rente viagère. En effet, si l’acquéreur cesse de verser la rente, le vendeur perd le complément de revenus dont il bénéficiait. Pour se prémunir contre ce risque, le vendeur peut faire inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire, qui l'autorise à reprendre sa maison ou son appartement si plusieurs rentes ne sont pas versées par l’acheteur.

Autre risque de la vente en viager : la résiliation du contrat de vente par l’acquéreur. Dans une telle situation, le vendeur se retrouve privé du bouquet et des rentes dont il allait bénéficier, tout en devant rechercher un autre acheteur au plus vite. Néanmoins, pour éviter toute déconvenue, le vendeur peut inscrire une clause pénale au contrat de vente. Celle-ci lui permet de conserver le bouquet potentiellement versé en cas de résiliation du contrat de vente.

Le principal risque du viager pour l’acquéreur tient à l'aléa propre à ce type de transaction. Ne connaissant pas la date de décès du vendeur, il s’expose au risque de longévité. Ainsi, en cas de décès « tardif » du vendeur, il peut être amené à payer une rente cumulée bien plus élevée que prévue. De plus, s’il s’agit d’un viager occupé, l’acquéreur ne peut pas occuper le bien jusqu’au décès du vendeur, tout en devant payer pour les grosses réparations entreprises dans le bien ainsi que pour la taxe foncière.

En outre, si l’acquéreur décède avant le vendeur, l’obligation de paiement de la rente est transmise à ses héritiers, lesquels devront alors la payer jusqu’au décès du vendeur. Enfin, la vente en viager étant protectrice pour le vendeur, qui peut notamment récupérer le bien en cas de défaut de paiement de la rente viagère, les établissements de crédit sont souvent plus frileux quand il s’agit d’accorder un prêt pour cette transaction spécifique. Pour sécuriser le crédit immobilier, ils demandent souvent des garanties supplémentaires, notamment l’hypothèque d’un bien immobilier ou encore le nantissement d’un placement financier.