Quelles sont les étapes clés d’un achat en viager ?

Vincent Cuzon 02 mai 2023
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Le viager est une transaction immobilière dont il peut être difficile de comprendre les différentes spécificités. Signature de l’acte de vente, paiement du prix… voici quelles sont les principales étapes de tous les achats immobiliers en viager.

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Viager : l’intégralité du prix n’est pas versée le jour de la signature de l’acte de vente. © Inside Creative House – Getty Images
Viager : l’intégralité du prix n’est pas versée le jour de la signature de l’acte de vente. © Inside Creative House – Getty Images
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Choisir entre viager libre et viager occupé

Dans le cadre d’une transaction immobilière en viager, la première étape, pour le vendeur comme pour l’acquéreur, consiste à choisir entre viager libre ou occupé. Ces deux types de viager se distinguent sur plusieurs points.

Le viager libre, plutôt rare, permet à l’acquéreur de disposer librement du bien immobilier dès la conclusion de la vente. Il peut donc le louer ou l’occuper sans attendre le décès du vendeur. Cela signifie que le vendeur doit libérer le logement.

En revanche, dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur cède son bien mais conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier. L'usufruit permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement ou le louer. Le droit d'usage lui laisse la possibilité de vivre dans le bien mais pas de le louer.

Le viager occupé permet donc au vendeur de vivre dans son logement jusqu’à la fin de ses jours, tout en bénéficiant d’un complément de revenus. L’acquéreur, s’il ne peut pas occuper le bien, bénéficie lui d’une décote d’occupation pour compenser l’impossibilité d’occuper le bien. Elle représente entre 25 et 50 % du prix de vente, selon l’âge et le sexe du vendeur.

Pour qu’un viager soit légal, le décès du vendeur doit être imprévisible. Il s'agit, pour schématiser, d'un pari.

Le paiement du prix du viager se fait en plusieurs étapes

Comme toute transaction immobilière, la signature de l’acte authentique du bien vendu en viager se fait nécessairement en présence d’un notaire. Néanmoins, le viager est un système particulier dans la mesure où l’intégralité du prix de vente n’est pas versée le jour de la signature de l’acte de vente. En effet, le jour J, l’acquéreur (débirentier) verse seulement un capital, appelé « bouquet », au vendeur (crédirentier).

De plus, le bouquet, est totalement facultatif. Son montant est également librement fixé par le vendeur et l’acheteur. Le reste du prix est payé par le biais d’une rente viagère, versée jusqu’au décès du vendeur. Son montant est fixé dans l’acte de vente. Il est estimé selon l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien immobilier et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, le type de viager (libre ou occupé) et le montant de l’éventuel bouquet.

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant un indice publié par l'Insee. Pour se protéger, le vendeur peut inscrire dans l'acte de vente une clause résolutoire, lui permettant de récupérer son bien si plusieurs rentes ne sont pas versées par l’acheteur. Il peut également ajouter une clause pénale, lui laissant la liberté de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

Le bouquet représente généralement de 20 à 30 % de la valeur totale du bien. L'estimation du prix du bien immobilier a donc son importance

Après la vente, qui prend en charge l’entretien du logement ?

Une fois la vente actée, la répartition des charges et de l’entretien du bien immobilier varie selon le type de viager.

S’il s’agit d’un viager libre, toutes les charges (électricité, taxes, impôts, etc.), l'entretien courant et l’ensemble des réparations entreprises dans le logement sont à la charge de l'acheteur.

Dans le cadre d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) sont, en l'absence de précision dans l'acte de vente, à la charge de l'acheteur. La répartition des autres charges et travaux doit être indiquée dans l'acte authentique.

Enfin, s’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit et en l’absence de précision dans l’acte de vente, le vendeur prend en charge les réparations et l’entretien courant du bien, la taxe foncière et d'enlèvement des ordures ménagères et les factures d'énergie (gaz, électricité…). L’acquéreur doit lui seulement payer pour les grosses réparations.

Les rentes viagères sont imposées pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 %.

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