Quelles sont les étapes clés d’un achat en viager ?

Vincent Cuzon
Partager sur
FacebookTwitterLinkedin

Le viager est une transaction immobilière dont il peut être difficile de comprendre les différentes spécificités. Signature de l’acte de vente, paiement du prix… voici quelles sont les principales étapes de tous les achats immobiliers en viager.

Image
Viager : l’intégralité du prix n’est pas versée le jour de la signature de l’acte de vente. © Inside Creative House – Getty Images
Viager : l’intégralité du prix n’est pas versée le jour de la signature de l’acte de vente. © Inside Creative House – Getty Images
Sommaire

Choisir entre viager libre et viager occupé

Dans le cadre d’une transaction immobilière en viager, la première étape, pour le vendeur comme pour l’acquéreur, consiste à choisir entre viager libre ou occupé. Ces deux types de viager se distinguent sur plusieurs points.

Le viager libre, plutôt rare, permet à l’acquéreur de disposer librement du bien immobilier dès la conclusion de la vente. Il peut donc le louer ou l’occuper sans attendre le décès du vendeur. Cela signifie que le vendeur doit libérer le logement.

En revanche, dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur cède son bien mais conserve l’usufruit ou le droit d’usage de ce dernier. L'usufruit permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement ou le louer. Le droit d'usage lui laisse la possibilité de vivre dans le bien mais pas de le louer.

Le viager occupé permet donc au vendeur de vivre dans son logement jusqu’à la fin de ses jours, tout en bénéficiant d’un complément de revenus. L’acquéreur, s’il ne peut pas occuper le bien, bénéficie lui d’une décote d’occupation pour compenser l’impossibilité d’occuper le bien. Elle représente entre 25 et 50 % du prix de vente, selon l’âge et le sexe du vendeur.

Pour qu’un viager soit légal, le décès du vendeur doit être imprévisible. Il s'agit, pour schématiser, d'un pari.

Le paiement du prix du viager se fait en plusieurs étapes

Comme toute transaction immobilière, la signature de l’acte authentique du bien vendu en viager se fait nécessairement en présence d’un notaire. Néanmoins, le viager est un système particulier dans la mesure où l’intégralité du prix de vente n’est pas versée le jour de la signature de l’acte de vente. En effet, le jour J, l’acquéreur (débirentier) verse seulement un capital, appelé « bouquet », au vendeur (crédirentier).

De plus, le bouquet, est totalement facultatif. Son montant est également librement fixé par le vendeur et l’acheteur. Le reste du prix est payé par le biais d’une rente viagère, versée jusqu’au décès du vendeur. Son montant est fixé dans l’acte de vente. Il est estimé selon l’âge et l’espérance de vie du vendeur, la valeur du bien immobilier et des loyers que le vendeur pourrait percevoir si le logement était loué, le type de viager (libre ou occupé) et le montant de l’éventuel bouquet.

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant un indice publié par l'Insee. Pour se protéger, le vendeur peut inscrire dans l'acte de vente une clause résolutoire, lui permettant de récupérer son bien si plusieurs rentes ne sont pas versées par l’acheteur. Il peut également ajouter une clause pénale, lui laissant la liberté de conserver le bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

Le bouquet représente généralement de 20 à 30 % de la valeur totale du bien. L'estimation du prix du bien immobilier a donc son importance

Après la vente, qui prend en charge l’entretien du logement ?

Une fois la vente actée, la répartition des charges et de l’entretien du bien immobilier varie selon le type de viager.

S’il s’agit d’un viager libre, toutes les charges (électricité, taxes, impôts, etc.), l'entretien courant et l’ensemble des réparations entreprises dans le logement sont à la charge de l'acheteur.

Dans le cadre d’un viager occupé avec droit d’usage, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) sont, en l'absence de précision dans l'acte de vente, à la charge de l'acheteur. La répartition des autres charges et travaux doit être indiquée dans l'acte authentique.

Enfin, s’il s’agit d’un viager occupé avec usufruit et en l’absence de précision dans l’acte de vente, le vendeur prend en charge les réparations et l’entretien courant du bien, la taxe foncière et d'enlèvement des ordures ménagères et les factures d'énergie (gaz, électricité…). L’acquéreur doit lui seulement payer pour les grosses réparations.

Les rentes viagères sont imposées pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70 %.

Estimez gratuitement votre bien en 2 min
Cet article vous a été utile ?
2
0

Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)

Partager sur
FacebookTwitterLinkedin
Plus de conseils
Ces articles peuvent vous intéresser
A la une !
Image
Le leasing immobilier vous permet d'acquérir votre logement progressivement tout en vous constituant une épargne. © SolStock - Getty images
Acheter
Le leasing immobilier, également connu sous le nom de location-accession, est une solution de financement innovante permettant d’acquérir un bien immobilier de manière progressive. Dans un contexte où...
Image
Faire construire, c’est être certain d’avoir une maison sur mesure… mais aussi de ne pas bénéficier du PTZ. © aanton - Getty Images
Acheter
Quand on a pour projet de vivre dans une maison, un choix s’offre à nous : acheter un bien existant ou faire construire. Entre le confort du neuf et le charme de l’ancien, le choix peut s'avérer...
Image
Evaluez réellement les risques en cas de procédure au sein de la copropriété : toutes les procédures ne se valent pas. © LaylaBird - Getty images
Acheter
Lorsque l'on souhaite acheter un logement en copropriété, il peut arriver de s’apercevoir que la copropriété concernée fait l’objet d’une procédure en cours. Il est important de se pencher sur la...
Image
Il est important de prévoir des visites à des moments de la journée différents. © simonkr - Getty images
Acheter
Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier, choisir le bon moment pour effectuer des visites peut faire une grande différence. Les acheteurs avertis savent que la période de la journée, la saison...