Vous vendez votre bien immobilier entre particuliers ? Si vous avez trouvé un acheteur, félicitations ! Vous pouvez désormais sécuriser la future vente en rédigeant un avant-contrat avant la signature de l’acte définitif : le compromis de vente. Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle permet de formaliser l’accord entre les parties et de préciser les conditions dans lesquelles la vente sera réalisée.
- Le compromis peut être signé entre particuliers, sous seing privé, même si l’intervention d’un notaire reste utile pour sécuriser la transaction.
- Il doit détailler la vente : identité des parties, description du bien, prix, financement, calendrier, conditions suspensives et éventuelles clauses spécifiques.
- L’acheteur dispose de 10 jours pour se rétracter après la notification du compromis ; ce droit ne s’applique pas au vendeur.
- Les documents obligatoires doivent être annexés, notamment le DDT et, pour un bien en copropriété, les documents spécifiques à l’immeuble.
- La préparation en amont est essentielle : réunir les diagnostics, pièces et informations nécessaires permet d’éviter les retards au moment de la signature.
Peut-on rédiger un compromis de vente entre particuliers ?
Le compromis de vente permet de formaliser l’engagement réciproque du vendeur et de l’acheteur. Les deux parties s’engagent à vendre et à acheter le bien au prix convenu, sous réserve notamment de la réalisation des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat.
Le compromis de vente peut être établi :
- sous signature privée, directement par le vendeur et l’acheteur, éventuellement avec l’aide d’un professionnel ;
- sous forme authentique, par un notaire.
Même lorsque le compromis est signé sous seing privé, le recours à un notaire peut être utile pour vérifier les informations juridiques, les conditions de la vente et les pièces à réunir. Le notaire devra de toute façon intervenir pour la signature de l’acte authentique de vente.
Avant de rédiger le compromis, prenez également le temps de rassembler les documents nécessaires. Si vous vendez entre particuliers, cette préparation permet notamment de disposer rapidement des informations à communiquer à l’acheteur et d'éviter que la signature soit retardée.
Passer par un notaire est obligatoire si la vente est faite par une personne physique ou si le compromis a une durée de plus de 18 mois.
Quels éléments le compromis de vente doit-il contenir ?
Le compromis doit identifier précisément les parties, le bien, le prix et les conditions de la vente. Il doit également intégrer les clauses et informations nécessaires au regard de la situation du logement.
Il ne s’agit donc pas simplement de rédiger un document indiquant que vous êtes d’accord sur un prix. Certaines mentions et annexes sont nécessaires pour informer correctement l’acquéreur et encadrer la transaction.
Les informations sur les parties
Les identités du vendeur et de l’acheteur doivent être clairement indiquées dans le compromis. Il convient notamment de faire figurer :
- nom et prénom ;
- date et lieu de naissance ;
- adresse ;
- situation matrimoniale et, le cas échéant, régime matrimonial ;
- coordonnées permettant de contacter les parties.
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du bien, tous les vendeurs concernés doivent être identifiés et signer le compromis. La situation est notamment à préciser en cas d’indivision, de succession ou de démembrement de propriété.
La description du bien
Le compromis doit ensuite permettre d’identifier précisément le logement vendu. Vous devez notamment indiquer :
- l’adresse complète du bien ;
- sa nature et sa destination ;
- sa superficie et sa composition ;
- les dépendances et annexes vendues avec le logement ;
- les équipements inclus dans la vente ;
- les références cadastrales lorsque cela est pertinent ;
- l’existence éventuelle de servitudes ;
- les éventuelles hypothèques ou autres droits grevant le bien ;
- les éventuelles particularités liées à l’urbanisme ou aux travaux réalisés.
Pour un logement situé en copropriété, il faut également préciser le numéro du lot, la quote-part de parties communes attachée au lot et la superficie privative au sens de la loi Carrez.
La date de la précédente acquisition et le nom de l'ancien propriétaire peuvent être utiles pour retracer l'origine de propriété, mais ils ne constituent pas, à eux seuls, des mentions générales à prévoir systématiquement comme éléments indispensables du compromis. Le titre de propriété et les documents transmis au notaire permettent de vérifier l'origine de propriété.
Compromis de vente entre particuliers : les modalités de la vente
Le compromis précise ensuite le prix et les principales conditions de la future vente.
Le prix et le financement
Le document doit notamment préciser :
- le prix de vente convenu ;
- les modalités de paiement ;
- l'origine des fonds destinés à financer l'acquisition ;
- l'existence d'un prêt immobilier lorsque l'acheteur recourt à un crédit.
Lorsque l'achat est financé par un prêt immobilier, le compromis doit prévoir une condition suspensive d'obtention du prêt. Elle précise notamment le montant du financement recherché, sa durée et le délai accordé à l'acheteur pour obtenir son crédit. Ce délai ne peut pas être inférieur à un mois ; en pratique, il est souvent fixé à 45 ou 60 jours.
Cette clause est importante : si l'acheteur n'obtient pas son financement dans les conditions prévues, il peut renoncer à l'achat sans pénalité, sous réserve du respect des modalités prévues au compromis.
Les dates clés
Le compromis doit également encadrer le calendrier de la transaction. Il peut notamment préciser :
- la date à partir de laquelle le compromis produit ses effets ;
- le délai prévu pour réaliser les conditions suspensives ;
- la date limite envisagée pour la signature de l'acte authentique ;
- les modalités de prolongation éventuelle ;
- la date prévue pour la libération du logement et la remise des clés.
La date prévue pour l'acte définitif constitue généralement une date butoir ou un délai contractuel, plutôt qu'une date à laquelle la vente devient automatiquement caduque dans toutes les situations. Si les démarches prennent du retard, les parties peuvent convenir d'une prorogation, généralement formalisée par écrit.
Le droit de rétractation de l'acheteur
Pour l'acquisition d'un logement à usage d'habitation, l'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la notification du compromis ou de sa remise en main propre, sous réserve des règles applicables à la remise des documents.
Il est important de préciser que le vendeur ne bénéficie pas de ce même droit de rétractation. Une fois le compromis valablement signé, son engagement est donc différent de celui de l'acquéreur.
Les conditions suspensives
Le compromis peut prévoir différentes conditions suspensives adaptées au projet. La plus courante concerne l'obtention du prêt immobilier.
D'autres conditions peuvent être prévues selon la situation, par exemple :
- obtention d'une autorisation d'urbanisme nécessaire au projet de l'acquéreur ;
- absence d'exercice d'un droit de préemption ;
- obtention d'une autorisation administrative particulière ;
- vente préalable d'un autre bien, si les parties conviennent de cette condition.
Les conditions doivent être rédigées avec précision afin de définir l'événement attendu, le délai applicable et les conséquences de sa non-réalisation.
L'indemnité d'immobilisation, la clause pénale et la clause de dédit
Le compromis peut également prévoir le versement d'une somme par l'acquéreur, souvent appelée dépôt de garantie. Son montant est généralement fixé en pratique autour de 5 à 10 % du prix, mais il ne s'agit pas d'un taux légal général imposé pour tous les compromis.
Si l’acquéreur se rétracte suite à la signature du compromis de vente, le vendeur a l’obligation de restituer à l’acquéreur la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter de sa rétractation.
Le compromis peut aussi comporter une clause pénale, qui prévoit à l'avance une indemnité en cas d'inexécution fautive du contrat. Une clause de dédit est différente : elle permet aux parties de prévoir la possibilité de renoncer à la vente moyennant le paiement d'une somme déterminée. Ces clauses ne sont pas obligatoires, elles doivent être adaptées à la situation et doivent être rédigées de façon claire et précise.
En cas de retard dans les démarches, la date butoir peut vite être atteinte. Dans ce cas, pas de panique ! Il est possible de prolonger la durée de validité du compromis de vente entre particuliers. Sachez aussi qu’une fois que les conditions suspensives auront été levées, et que l’acheteur et le vendeur se seront mis d’accord sur la chose et sur le prix, la vente sera dite parfaite. Il pourra donc y avoir réitération de l’acte chez le notaire.
Quels documents annexer au compromis de vente entre particuliers ?
La préparation du compromis passe aussi par la constitution des documents qui doivent être remis à l'acquéreur.
Le dossier de diagnostic technique
Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé au compromis de vente. Son contenu dépend des caractéristiques du bien, de sa localisation et de son ancienneté.
Selon les situations, il peut notamment comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
- l'état d'amiante ;
- le diagnostic termites dans les zones concernées ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz si elle a plus de 15 ans ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité si elle a plus de 15 ans ;
- l'état des risques ;
- le diagnostic relatif à l'assainissement lorsque celui-ci est requis ;
- le diagnostic bruit dans les zones concernées.
Le DPE doit être valide au moment de la vente. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.
Depuis le 1er janvier 2025, l'audit énergétique est également obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble comprenant plusieurs logements appartenant à un même propriétaire lorsqu'il est classé E, F ou G au DPE.
Les documents liés à la copropriété
Si le bien se trouve dans une copropriété, un ensemble spécifique de documents et d'informations doit être remis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature du compromis. Il s'agit notamment de :
- de la fiche synthétique de la copropriété ;
- du règlement de copropriété ;
- des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- des informations financières relatives aux charges et aux sommes susceptibles d'être dues ;
- du carnet d'entretien de l'immeuble ;
- de la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ;
- du plan pluriannuel de travaux ou, à défaut, du projet de plan lorsqu'il existe ;
- des conclusions du diagnostic technique global, lorsqu'il existe.
La liste exacte varie selon la situation de la copropriété et du lot vendu. La réglementation prévoit également certaines exceptions, notamment pour les lots annexes tels qu'une cave ou un emplacement de stationnement.
Pour une vente entre particuliers, mieux vaut donc contacter suffisamment tôt le syndic afin de réunir les documents nécessaires.
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