Mon locataire est en surendettement, quels sont mes recours ?

Lorsqu’un locataire ne parvient plus à payer ses loyers depuis un certain temps, il peut saisir la commission de surendettement. La procédure peut être longue mais elle n’implique pas pour autant que vous deviez tirer un trait sur les loyers impayés en tant que propriétaire bailleur. Vous bénéficiez même d’un certain nombre de droits pendant la durée de la commission :

• contester les décisions de la commission de surendettement, au sujet des délais de paiement, de la suspension ou de l’effacement partiel de la dette locative accordée au locataire surendetté ;
• contester les décisions de la commission relative à la mise en œuvre d’une procédure de rétablissement personnel qui implique l’effacement de la dette locative ;
• en cas de liquidation judiciaire du patrimoine du locataire surendetté, vous pouvez vous faire payer en priorité pour obtenir le remboursement des loyers impayés.

Notez cependant que seuls les loyers impayés avant la saisine de la commission de surendettement sont concernés par les mesures proposées par la commission. À compter du début de la procédure, les loyers doivent être obligatoirement payés par le locataire. De plus, si vous avez demandé une caution à votre locataire à la signature du bail, vous pouvez récupérer le montant des loyers impayés sur le garant. Enfin, vous pouvez demander une procédure d’expulsion du locataire afin de prévenir d’autres débordements.

Lorsque le locataire est en situation de surendettement, il peut déposer un dossier de surendettement auprès de la commission qui va évaluer sa recevabilité. S’il est jugé recevable, on relève alors deux situations distinctes :

• les dettes du locataire sont considérées comme remboursables et la commission impose alors des mesures visant à concilier les droits du bailleur avec les difficultés financières du locataire surendetté ;
• Les dettes du locataire sont considérées comme non remboursables, alors une procédure de rétablissement personnel est instaurée, avec ou sans liquidation du patrimoine du locataire surendetté.

La commission de surendettement peut prendre différentes mesures, à savoir l’échelonnement de la dette locative sur 7 ans maximum, la suspension des dettes locatives pendant 2 ans maximum ou l’effacement partiel des dettes locatives.

Pour commencer, sachez que si la procédure efface les dettes du locataire, les loyers impayés ne seront pas récupérables. Mais vous pourrez obtenir a minima un remboursement partiel de vos créances si le locataire surendetté dispose d’un patrimoine suffisant et qu’une liquidation judiciaire de ses biens est engagée. Vous êtes alors prioritaire sur les banques pour récupérer les créances de loyer.

Si vous avez demandé à votre locataire d’apporter une caution, vous avez tout intérêt à vous retourner le plus vite possible contre le garant du locataire pour obtenir le remboursement des loyers impayés. En cas de garantie de gestion locative (GLI), pensez à vous mettre en lien avec votre assureur pour connaître les modalités de prise en charge.

Enfin, en ce qui concerne l’expulsion du locataire, sachez que le juge en charge de la procédure de surendettement peut en ordonner la suspension pour une durée maximale de 2 ans.

À partir du moment où une procédure de surendettement est engagée, vous devez vous adresser à la commission de surendettement ou au juge des contentieux de la protection afin de régler vos litiges avec le locataire.

Si votre locataire refuse de payer, vous pouvez engager une procédure amiable contre la caution en lui adressant une lettre expliquant les recours juridiques qui vous sont offerts, afin de l’inciter à payer les loyers. Une mise en demeure de payer pourra être nécessaire en cas d’absence de réponse.

Et si vos tentatives de résolution du litige à l’amiable n’aboutissent pas, vous pouvez à ce moment engager une procédure judiciaire.