Baisse des taux : faut-il renégocier son prêt dès maintenant ?

Depuis quelques moins, les conditions d’emprunt sont de nouveaux attractives pour les porteurs de projets immobiliers. Après deux années de forte hausse, pendant lesquelles les taux ont quadruplé pour atteindre un pic de 4,5 % en novembre 2023, ils sont de nouveau en baisse depuis janvier 2024. Les banques qui étaient sorties du marché du crédit immobilier ont fait leur grand retour.

C’est en grand partie ce développement de l’offre et le retour de la concurrence interbancaire qui a entraîné une baisse des taux. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen atteint 3,54 % en septembre, toutes durées confondues. Il s’élève à 3,46 % sur 15 ans et 3,50 % sur 20 ans.

Sachant que la BCE (Banque centrale européenne) a baissé ses taux en septembre et en octobre, la baisse des taux d’emprunt du secteur concurrentiel devrait se poursuivre d’ici la fin de l’année, mais de façon plus progressive. Ainsi, il est peu probable qu’ils atteignent les 3 % d’ici décembre. Dans ce contexte, nombreux sont les emprunteurs à être tentés par la renégociation de leur prêt. Mais est-ce vraiment le bon moment ?

Les conditions d’emprunt étant actuellement attractives, c’est le moment idéal de concrétiser un nouveau projet immobilier. En revanche, il est encore un peu trop tôt pour vous lancer dans la renégociation de votre emprunt si vous avez emprunté en 2023.

En réalité, en ce mois d’octobre, seuls quelques emprunteurs peuvent commencer à renégocier leur crédit. En effet, pour qu’une renégociation soit intéressante, l’écart doit au moins atteindre 0,7 %. Autrement dit, si vous avez emprunté au taux de 4 %, il faut que le taux passe sous la barre des 3,30 % pour qu’une renégociation soit intéressante.

Actuellement, la renégociation commence à être intéressante si vous avez emprunté à 4,30 % ou plus sur 20 ans ou 25 ans, ou 4,26 % sur 15 ans… Et encore, même dans ce cas de figure, mieux vaut attendre un peu. En effet, il faut amortir un peu de capital avant de renégocier.

En cas de rachat de crédit par une autre banque, des frais de remboursement anticipés (IRA) sont appliqués. Si vous avez emprunté il y a quelques mois, ces frais ne seront pas compensés par la baisse de mensualité obtenue. Si vous renégociez auprès de votre banque actuelle, vous ne payerez pas d’IRA mais des frais représentant souvent un pourcentage du capital restant dû.

Vous l’aurez compris, mieux vaut attendre 2025 pour renégocier votre crédit si vous avez emprunté quand les taux étaient au plus haut. La renégociation sera réellement intéressante lorsque le taux moyen atteindra 3 %. Vous pouvez toutefois dès à présent contacter votre banque pour vous renseigner sur les démarches à entreprendre pour renégocier votre taux dans quelques mois.

Sachez que si la renégociation est acceptée par votre banque, elle donne lieu à une modification de votre contrat de prêt, officialisé par un avenant. Ce dernier comprend un échéancier des amortissements, le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.

Si vous souhaitez par racheter votre crédit par une autre banque, vous devrez payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), des frais de dossiers et de garantie pour l'ouverture du nouveau crédit, voire des frais de mainlevée d’hypothèque pour le crédit racheté.

Pour savoir si une renégociation ou un rachat est intéressant, comparez le coût total de votre crédit, calculé sur la durée restante de remboursement, au coût total de l’opération de renégociation ou de rachat de crédit.