Fiscalité immobilière : le guide pour optimiser vos revenus locatifs

La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des règles qui encadrent l’imposition et la taxation des biens immobiliers et des revenus locatifs. Elle couvre divers aspects, dont l'imposition des revenus fonciers, les impôts locaux, les régimes fiscaux applicables, etc. Ces dispositions varient en fonction du type de bien (résidence principale, résidence secondaire ou investissement immobilier) et de l’usage qui en est fait (location nue, location meublée, ou vente). 

Connaître les règles de base de cette fiscalité est essentiel, afin de se conformer aux exigences de l’administration fiscale, en évitant par ailleurs les erreurs de déclaration de revenus. Il s’agit également de bien choisir votre régime fiscal, pour optimiser votre revenu global.

Le régime fiscal applicable dépend du type de location pratiquée et du montant des loyers perçus. Voici un aperçu des principales options.

Location nue : micro-foncier ou régime réel

Pour une location nue, les loyers perçus relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux, selon que vos revenus soient supérieurs ou non à 15 000 €.

• régime micro-foncier : c’est celui qui s’applique par défaut lorsque vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Est appliqué un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts (charges non comprises). Ce régime fiscal ne permet pas de déduire vos dépenses réelles.
• régime réel : est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, ou sur option. Ce régime vous permet de déduire vos charges, telles que : la taxe foncière, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt ou encore les travaux. Il convient particulièrement aux propriétaires ayant un montant de charges élevé.

Location meublée : micro-BIC ou régime réel simplifié

Pour une location meublée, les revenus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options sont disponibles :

• micro-BIC : accessible si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €, ce régime propose un abattement forfaitaire de 50 % ;
• régime réel simplifié : plus complexe à gérer, ce régime vous permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien ainsi que le mobilier. Il est idéal pour les investisseurs avec des frais importants.

Le choix entre ces régimes doit être basé sur votre situation fiscale et le montant des charges déductibles. Un conseil en fiscalité immobilière peut vous aider à maximiser vos revenus.

Attention ! En 2025, la loi Le Meur modifie la fiscalité pour la location meublée de courte durée. Le régime micro-BIC devient moins avantageux pour les meublés de tourisme.

En novembre 2024, l’adoption de la loi Le Meur portée par la députée Anaïg Le Meur, vient modifier le régime fiscal des meublés de tourismes. Désormais, le seuil de chiffre d’affaires pour bénéficier du micro-BIC est abaissé de 77 700 euros à 15 000 euros et l’abattement forfaitaire passe à 30 % au lieu de 50 %. La règle s’applique dès 2026, sur les revenus locatifs perçus en 2025. S’ils sont supérieurs à 15 000 euros sur l’année, vous serez donc automatiquement soumis au régime réel.

Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement est également réduit, passant de 71 % à 50 %, toutefois, le seuil de chiffre d’affaires est conservé à 77 700 euros, pour ces Airbnb bénéficiant d’un classement.

Pour optimiser vos revenus immobiliers, il est essentiel de bien comprendre non seulement quelles charges peuvent être déduites mais aussi comment l’amortissement en location meublée peut jouer un rôle clé dans la réduction de votre base imposable.

Quelles charges pouvez-vous déduire ?

Avec le régime réel, vous pouvez réduire votre base imposable en déduisant plusieurs types de charges :

• taxe foncière : calculée sur la valeur locative cadastrale du bien ;
• frais de gestion : incluant les honoraires d’agence ou de syndic et les assurances ;
• travaux : réparations, mises aux normes ou rénovations visant à maintenir le bien en bon état ;
• intérêts d’emprunt : liés au financement de l’achat du bien ;
• taxes locales : comme la taxe d’habitation pour les biens non loués.

Ces déductions permettent de réduire significativement l’impôt sur le revenu issu des revenus fonciers. Si les charges excèdent vos revenus locatifs, le déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ou reporté sur les années suivantes.

L’amortissement pour les locations meublées

Pour les propriétaires en location meublée optant pour le régime réel, l’amortissement est un levier fiscal intéressant. Il permet de déduire une partie de la valeur du bien et du mobilier sur plusieurs années. Si cet amortissement ne peut pas être utilisé pour créer un déficit global, il permet cependant de réduire le revenu imposable généré par la location, ce qui entraîne une diminution de l'impôt à payer.

En optimisant l'amortissement, les propriétaires peuvent ainsi diminuer leur base imposable et améliorer la rentabilité nette de leur investissement locatif. Cependant, il est important de noter que l'amortissement ne constitue pas un revenu réel et ne génère pas de liquidités immédiates.

Certains dispositifs fiscaux encouragent l’investissement immobilier en offrant des avantages fiscaux :

• dispositif Malraux : destiné à la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés. Attention ! Depuis fin 2024, la portée du dispositif Malraux est plus limitée, les immeubles situés dans les anciens quartiers dégradés n’étant plus concernés par exemple.
• dispositif Denormandie : focalisé sur les logements anciens à rénover dans des zones spécifiques.
• Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : il n’est pas un dispositif fiscal à proprement parler. Toutefois, il permet de bénéficier d’une rédaction de la charge fiscale sous  forme de crédit d’impôt, sous conditions.

Ces dispositifs permettent de réduire l’impôt tout en valorisant votre patrimoine. Cependant, ils nécessitent une analyse approfondie pour s’assurer de leur compatibilité avec vos objectifs financiers.

Pour mieux comprendre quelle fiscalité pour les revenus fonciers vous convient, voici un exemple : un propriétaire loue un bien nu pour un loyer annuel de 12 000 €.

• Régime micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, ce qui réduit le revenu imposable à 8 400 €. Ce montant est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale d’imposition (TMI) du propriétaire.
• Régime réel : en supposant des charges déductibles de 4 000 € (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt), le revenu imposable est réduit à 8 000 €. Si un déficit foncier se crée, il pourra être reporté sur les revenus des années suivantes.

Pour une location meublée, le régime réel permet également d’amortir une partie de la valeur du bien, réduisant encore davantage le montant imposable.

Une gestion fiscale rigoureuse est essentielle pour tirer pleinement parti des avantages offerts par la fiscalité immobilière. Voici quelques pièges courants :

• choix inadapté du régime fiscal : un régime simplifié peut sembler plus facile mais il est souvent moins avantageux pour les propriétaires ayant des charges élevées ;
• oubli de déduire certaines charges déductibles : par exemple, la taxe foncière ou les frais de gestion ;
• méconnaissance des règles de déficit foncier : ces règles peuvent vous permettre de réduire vos impôts sur plusieurs années ;
• erreur dans la déclaration de revenus : les revenus immobiliers doivent être déclarés dans la catégorie correcte et selon les règles applicables.

L’investissement locatif immobilier est un moyen éprouvé de diversifier vos sources de revenus et de construire un patrimoine. Pourtant, 75 % des propriétaires bailleurs ne profitent pas des régimes fiscaux les plus adaptés, ce qui peut entraîner une fiscalité locative plus lourde.

En bénéficiant d’un conseil fiscalité immobilière adapté, vous pouvez optimiser votre déclaration de revenus et maximiser vos gains. Les agences immobilières, quant à elles, peuvent jouer un rôle clé en accompagnant leurs clients sur ces aspects complexes tout en renforçant leur propre valeur ajoutée.