Vous exercez une activité commerciale qui occupe une certaine surface de votre habitation. L’importance de la surface utilisée pour l’exercice de votre activité sera déterminante pour réaliser ou non une formalité administrative de changement de destination. On vous explique.
Quelle est l'utilisation principale du logement ?
Pour savoir si un changement de destination est nécessaire, il faut déterminer si l’utilisation principale du logement reste dédiée à l’habitation. Dans ce cas, il faut considérer que l’usage commercial du bien est accessoire et que le changement de destination n’est pas nécessaire. En revanche, si le logement est principalement utilisé dans un cadre commercial, un changement de destination sera requis.
Par définition, le changement de destination consiste à donner à tout ou partie d'un bâtiment existant une affectation différente de celle qu'il avait jusqu'alors. Au sens du Code de l'urbanisme, le changement de destination intervient entre les différentes catégories fixées par ce code.
Lorsque le projet comporte des travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d'un bâtiment, les changements entre les différentes destinations et sous-destinations sont soumis à permis de construire. En revanche, lorsque le projet ne comporte pas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, seuls les changements entre les différentes destinations sont soumis à déclaration préalable.
Attention, l’omission de la formalité d’urbanisme de changement de destination peut être sanctionnée d’une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 € et d’une peine de prison pouvant aller jusqu’à 6 mois.
Changement d'usage et de destination, deux procédures distinctes
Il ne faut pas confondre le changement d’usage et le changement de destination, qui constituent deux procédures distinctes.
L’autorisation de changement d’usage concerne le passage d’une utilisation affectée à de l’habitation à une autre utilisation, dans les zones en tension en matière de logement. Elle permet de limiter la suppression de logements d’habitation.
En revanche, le changement de destination concerne tous les changements d’utilisation. La circonstance qu'une autorisation ait été délivrée au titre du changement d’usage ne dispense pas, selon le cas, de solliciter un permis de construire ou de déposer une déclaration préalable au titre de la législation d'urbanisme.
L’activité principale détermine le changement de destination
En règle générale, pour qualifier la destination d'un bâtiment, il convient de déterminer quelle activité principale il abrite par rapport aux différentes destinations prévues par le Code de l'urbanisme, dont le changement de l'une à l'autre relève d'un contrôle au titre de l'urbanisme.
Pour ce faire, il convient de se montrer pragmatique pour pouvoir dégager la partie principale d’un logement ainsi que son affectation.
L’utilisation commerciale d’un bâtiment est principale, dans les conditions suivantes :
- la surface plancher en m² la plus importante du logement est utilisée à titre commercial ;
- cette utilisation est en proportion plus importante en termes de durée.
Ainsi, si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’utilisation de ce logement pour les besoins de l’activité commerciale ne sera pas considérée comme principale. En d’autres termes, il faut considérer que le logement a une destination d’habitation dès lors que l’utilisation principale, en termes d’espace et de durée, est principalement consacrée à l’habitation.
Les formulaires Cerfa de la déclaration préalable constructions et travaux non soumis à permis de construire (formulaire 16702*01) et du permis de construire (formulaire 13406*15) présentent un tableau dans lequel doivent être mentionnées les surfaces plancher occupées pour chaque usage (habitation, activité commerciale notamment). La surface plancher la plus importante sera déterminante pour conclure ou non à un changement de destination.
Prenons un exemple
À titre d’illustration, la partie principale d’un logement est utilisée pour héberger une famille. L’un des parents y organise des réunions de travail à raison d’une heure par semaine et un tiers du rez-de-chaussée est loué à un boulanger pour son activité.
D’après la jurisprudence administrative, il y a changement de destination lorsque des travaux permettent qu’un étage ou niveau entier, auparavant rattaché à un local commercial, devienne un espace de bureaux autonome.
En revanche, transformer une maison de ville en plusieurs appartements sans modifier l’aspect extérieur du bâtiment ne constitue pas un changement de destination. Une autorisation d’urbanisme n’est nécessaire que si ces travaux impliquent la création de plus de 5 m² de surface supplémentaire, par exemple avec un nouvel étage.
Les indications figurant dans l'autorisation d'urbanisme peuvent constituer l’un des éléments pertinents pour apprécier l'existence d'un changement de destination.
En pratique, c’est le service instructeur des autorisations d’urbanisme qui évalue, au cas par cas, si les travaux d'aménagement de la construction existante modifient la destination initiale du bâtiment au sens du Code de l'urbanisme, même partiellement.
Références juridiques
- Articles R*. 421-14 et R*. 424-17 du code de l’urbanisme ;
- Articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme ;
- Réponse ministérielle n° 8845 publiée le 12 mars 2013 au JO AN ;
- Réponse ministérielle n°128963 publiée au JO AN le 1er mai 2012 ;
- Conseil d'État, 9e sous-section jugeant seule, 23/07/2010, 325724 ; inédit au recueil Lebon ;
- Conseil d'État, 6e et 5e chambres réunies, 28/12/2018, 408743 ;
- Conseil d'État, 10e - 9e chambres réunies, 08/07/2024, 475635.
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