Le DPE – diagnostic de performance énergétique – est un document obligatoire pour louer un logement. Il permet notamment d’informer les futurs locataires de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre de l’habitation. Comment est-il calculé ? Quelles sont les réglementations spécifiques d’un DPE pour une location immobilière ? SeLoger vous explique tout.
Quel est le principe d’un DPE pour une location ?
Définition
Un DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement et sur le taux de gaz à effet de serre qu’il produit. Il est à la charge du propriétaire et il est obligatoire pour louer un appartement ou une maison individuelle. Il doit être réalisé avant la mise en location, car les éventuels locataires doivent avoir connaissance des résultats du DPE avant de signer le bail.
Ce diagnostic immobilier a une durée de validité de 10 ans et reste valable, même après un changement de locataire ou à la suite d'un renouvellement de bail.
L’obligation du DPE concerne toutes les locations de résidences principales. En revanche, les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas soumises à cette obligation. Il en va de même pour les locations de logements indépendants dont la surface ne dépasse pas 50 m².
Les objectifs
Lors de sa création, l’objectif premier d’un DPE pour une location était d’informer un futur locataire de la performance énergétique d’un logement et des émissions de gaz à effet de serre. Il permettait ainsi d’obtenir un budget moyen destiné à l’énergie.
Le DPE donne également à un propriétaire la possibilité de prévoir les travaux nécessaires pour rendre son logement plus performant énergétiquement et plus rentable : plus la note s’approchera de la lettre A, plus il pourra prétendre à un loyer élevé.
Préoccupé par les questions de protection environnementale et climatique, le gouvernement a transformé le DPE pour les locations en un véritable outil de lutte contre les logements extrêmement énergivores, aussi appelés « passoires thermiques ». La loi Climat et Résilience a donc instauré des mesures pour supprimer progressivement ce type d’habitation du marché locatif.
Comment est réalisé un DPE pour une location ?
Le calcul
Avant la refonte du nouveau DPE de 2021, les professionnels ne s'appuyaient que sur les factures d’énergie pour émettre un résultat. Dorénavant, les diagnostiqueurs utilisent une méthode conventionnelle dite 3CL (calcul de la consommation conventionnelle des logements). Celle-ci consiste, dans un premier temps, à recueillir certaines données liées au bâtiment, à savoir son année de construction, la situation géographique, son orientation par rapport au soleil, la surface, les matériaux utilisés, l’isolation thermique, les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation…
Tous ces critères sont ensuite enregistrés dans un logiciel réglementé pour obtenir une estimation des consommations énergétiques et du taux d’émission de gaz à effet de serre.
Le résultat
Les étiquettes
Les résultat du DPE se retrouvent sous la forme d’une étiquette énergie, qui indique une note en fonction de la consommation annuelle, et d'une étiquette climat pour les émissions de CO2. Les étiquettes A et B représentent les logements les plus performants, ceux qui consomment le moins. On les appelle les bâtiments basse consommation (BBC). Les habitations classées F et G sont quant à elles les plus énergivores et sont designées sous le terme de « passoires thermiques » ou « passoires énergétiques ».
Les autres informations
En plus de l’étiquette, un DPE doit aussi mentionner plusieurs informations :
- la surface de référence (la surface chauffée),
- le descriptif des équipements qui produisent de l’énergie (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage et refroidissement), ainsi qu’une évaluation de la consommation annuelle pour chaque équipement,
- des recommandations des éventuels travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement.
Quelles sont les obligations légales liées à un DPE pour une location ?
L’interdiction de louer
Depuis le 1er janvier 2023, le gouvernement a fixé un seuil de décence énergétique à 450 kWh par an et par m². Cela signifie qu’un logement dont la consommation dépasse ce seuil est considéré comme indécent, et ne peut plus être loué.
Pour renforcer la lutte contre les passoires thermiques, le gouvernement a aussi instauré une interdiction aux bailleurs de louer des logements classés G, depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction va s’étendre à la classe énergétique F à partir du 1er janvier 2028, et aux logements classés E à compter du 1er janvier 2034.
Le gel des loyers
La loi Climat et Résilience a mis en place une autre mesure pour lutter contre les habitations énergivores : elle interdit également aux bailleurs d’augmenter les loyers, si elles sont classées F ou G.
Cette mesure s’applique depuis le 24 août 2022 aux nouveaux contrats de location et aux reconductions tacites à partir de cette date.
L’affichage des annonces immobilières de location
Lorsqu’un bailleur publie une annonce de location d’un logement, il doit y mentionner certaines informations, telles que :
- l’étiquette obtenue au DPE,
- le montant estimé de la consommation énergétique annuelle,
- la mention « logement à consommation énergétique excessive », si l’habitation a une étiquette F ou G.
Quelles sont les conséquences, en cas de défaut de DPE ?
Il faut savoir que, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, c’est-à-dire qu’en cas d’erreur du diagnostiqueur, le locataire peut se retourner contre le professionnel, par le biais de son propriétaire. Le locataire peut dans ce cas demander l’annulation du bail ou une diminution du loyer.
Il en va de même, si le locataire parvient à démontrer que le bailleur a mentionné de fausses informations intentionnellement ou qu’il n’a pas réalisé de DPE avant la signature du bail.
Le bailleur peut aussi encourir une amende, s’il ne respecte pas les obligations d’affichage de l’annonce de location. Celle-ci peut aller jusqu’à 3 000 € pour un bailleur particulier ou jusqu’à 15 000 € pour un professionnel de l’immobilier.
Un bailleur qui fait appel à un professionnel non agréé peut se voir infliger une amende de 1 500 €. Un diagnostiqueur immobilier peut encourir la même amende, s'il exerce sans agrément.
Sources :
(1) Economie.gouv, Ce qu’il faut savoir sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE)
(2) Anil, Performance énergétique et décence
(3) Service public, Les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location
(4) Ecologie.gouv, Location et gel des loyers des passoires énergétiques
(5) Ecologie.gouv, Diagnostic de performance énergétique - DPE
(6) Service public, Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)
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