Villes étudiantes : où investir en 2025 ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans une ville étudiante et que votre objectif principal est d’obtenir un rendement élevé, vous avez tout intérêt à miser sur une ville moyenne. En effet, les villes de taille moyenne offrent un meilleur rendement locatif grâce à des prix d'acquisition plus abordables que dans les grandes métropoles.

De plus, la demande locative, bien que moins soutenue, y reste importante dans la mesure où il s’agit de villes dotées d’universités et de grandes écoles. En misant sur une ville moyenne, vous combinez donc sécurité, rentabilité et potentiel de valorisation à moyen terme.

Parmi les villes moyennes les plus attractives pour réaliser un investissement étudiant, nous pouvons citer Mulhouse. Dans cette cité étudiante du sud de l’Alsace, les prix de vente sont très accessibles. En moyenne, il faut compter 1 377 €/m² pour acquérir un logement tandis que le loyer moyen s’élève à seulement 13 €/m², soit une rentabilité exceptionnelle de 11,3 % !

Saint-Étienne est une autre ville à considérer sérieusement si vous êtes en quête d’un haut rendement locatif. Dans la capitale du Forez, le prix de vente moyen s’élève à 1 200 €/m² tandis que le loyer moyen s’élève à 11 €/m², soit une rentabilité de 11 % en moyenne, selon les chiffres de SeLoger. De plus, Saint-Étienne compte près de 30 000 étudiants, limitant fortement les risques de vacance locative.

Bien que moins élevée qu’à Mulhouse ou Saint-Étienne, la rentabilité locative moyenne reste très intéressante à Limoges. Dans la plus grande ville du Limousin, la rentabilité moyenne s’élève à 7,4 %. Le prix moyen y atteint 1 611 €/m² tandis que le loyer moyen est de 10 €/m².

Si Mulhouse, Saint-Étienne et Limoges sont les championnes de la rentabilité locative, d’autres villes étudiantes de taille moyenne proposent des rendements plus qu’intéressants. Parmi elles, nous retrouvons Perpignan, où le prix de vente moyen atteint 1 923 €/m² pour un loyer moyen de 11 €/m², soit une rentabilité moyenne de 6,9 %.

Suivent Metz et Le Havre, avec un bon rendement de 6,8 %. Il faut compter respectivement 2 275 €/m² et 2 106 €/m² pour acheter un bien immobilier dans l’une de ces deux cités étudiantes, comptant de grandes universités ainsi que de nombreuses écoles d'ingénieurs et de commerce.

De son côté, Poitiers, la capitale historique et culturelle du Poitou, mérite également qu'on s'y intéresse. Le prix au mètre carré à Poitiers avoisine 2 055 €/m² et le loyer moyen 11 €/m², soit 6,4 % de rendement moyen dans cette ville comptant 18 % d’étudiants (selon la revue L’Étudiant) et reliée à Paris et Bordeaux par le TGV.

Parmi les autres villes étudiantes offrant plus de 6 % de rendement locatif, nous retrouvons Nancy (6,5 %) ainsi que Rouen et Le Mans (6,3 %). Enfin, Amiens et Dijon, bien que sous la barre des 6 %, proposent toutefois des rendements locatifs supérieurs à la moyenne, atteignant respectivement 5,8 et 5,6 %.

Si les plus grandes villes étudiantes n’ont pas encore été citées dans cet article, c’est que les prix de vente y sont généralement plus élevés, et donc le rendement locatif moins intéressant. Les grandes cités étudiantes restent toutefois des valeurs sûres. Avec une demande locative élevée et un marché immobilier dynamique, elles permettent d’éviter la vacance locative et de sécuriser son investissement locatif sur le long terme, voire de réaliser une belle plus-value à la revente.

Parmi ces grandes villes étudiantes, nous pouvons citer Strasbourg, capitale alsacienne comptant environ 60 000 étudiants. Avec un prix de vente et un loyer de 3 741 €/m² et 15 €/m² en moyenne, la rentabilité locative atteint 4,8 % à Strasbourg.

De leur côté, Rennes et Nantes, les deux plus grandes villes de la Bretagne historique, offre un rendement locatif moyen très proche, de respectivement 4,6 et 4,8 %. Elles comptent toutes deux près de 70 000 étudiants.

Plus au sud, deux autres concurrentes régionales, Toulouse et Bordeaux, sont également proches en ce qui concerne la rentabilité locative d’un investissement étudiant. À Toulouse, toujours bien classée dans les classements de villes étudiantes, le rendement locatif moyen s’élève à 4,6 %. C’est un peu plus qu’à Bordeaux (4,4 %).

Toutefois, c’est Lille et Montpellier qui proposent les rendements locatifs les plus élevés parmi les grandes métropoles : 5,5 % dans la capitale des Flandres et 5,2 % dans la préfecture de l’Hérault.