Dans le cadre d'une indivision, lorsqu’un ou plusieurs indivisaires envisagent de vendre le bien indivis, tout le monde doit consentir à la vente. Dans certains cas toutefois, le juge peut autoriser la vente, même si certains indivisaires refusent. On vous en dit plus.
Le principe : l’accord unanime des indivisaires requis pour vendre le bien
Quelque soit la quote-part de chaque indivisaire, la vente d’un bien en indivision requiert, par principe, l’accord et la signature unanimes de tous les indivisaires. À défaut, le compromis de vente et l’acte authentique seraient juridiquement nuls. Toutefois, un indivisaire peut donner procuration à un autre pour signer les actes de vente en son nom et pour son compte.
La signature électronique peut représenter un gain de temps considérable en cas de contraintes géographiques : grâce à cette procédure simple et sécurisée, les indivisaires peuvent signer à distance, sans avoir à se déplacer ni être tributaires des longs délais des envois postaux.
Le cas de péril de l’indivision
L’article 815-5 du Code civil précise qu’en cas de péril de l’indivision, le juge judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul une vente, sans le consentement de ses coïndivisaires. Cette dérogation n’est possible que si le refus des coïndivisaires compromet gravement les intérêts de l’indivision.
Dans ce cas, la décision du juge et l’acte de vente, passé dans les conditions définies par le jugement, s'imposeront aux indivisaires opposants. Ces derniers ne pourront pas les contester, sauf à interjeter appel.
En matière de démembrement de propriété, les choses ne se passent pas de la même façon : le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier.
Le ou les titulaire(s) d’au moins ⅔ des droits veut/veulent vendre
En dehors de toute notion de péril de l’indivision, la vente d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, suivant une procédure bien spécifique.
- Les indivisaires majoritaires des 2/3 doivent manifester leur volonté de vendre devant un notaire.
- Le notaire devra ensuite signifier cette intention aux indivisaires opposants.
- Les indivisaires opposants disposeront d’un délai de trois mois à compter de la signification par le notaire pour se prononcer sur la vente.
- En cas de refus persistant ou en l’absence de réponse, le notaire dressera un procès-verbal, permettant aux indivisaires titulaires d’au moins ⅔ des droits indivis de saisir le juge judiciaire qui pourra autoriser la vente du bien, à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Cette vente s'effectue par licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères publiques.
Références juridiques
- Articles 815-5 et 815-5-1 du Code civil
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