Maison de retraite : que faire du logement d’un parent qui entre en établissement ?

Avant de trancher sur l’avenir du logement, la priorité reste de trouver une maison de retraite adaptée aux besoins et à l’état de santé du parent. Selon le degré d’autonomie, il pourra s’agir d’un EHPAD, d’une maison de retraite médicalisée ou d’une résidence autonomie.

Les tarifs, le niveau de soins, les services proposés et la localisation influencent directement le budget familial. Ces éléments pèsent ensuite sur les décisions à prendre concernant l’habitation laissée libre.

Lorsqu’un parent âgé entre en établissement, son logement cesse d’être considéré comme résidence principale à partir du 1er janvier suivant son admission. Concrètement, cela signifie que :

• La taxe d’habitation s’applique si le bien reste inoccupé ou devient résidence secondaire.
• En cas de vente, l’exonération totale de plus-value immobilière peut être perdue, augmentant ainsi la facture fiscale.
• Les charges courantes (chauffage, entretien, assurance) continuent de courir, impactant directement le budget familial.

Sur le plan juridique, toute décision doit respecter ses droits. Le Code civil impose que le résident donne un consentement libre et éclairé avant toute mise en location ou vente. Sans cet accord, un juge des tutelles peut être saisi, ce qui allonge les délais et complique la gestion.

En clair, cette requalification fiscale et juridique conditionne le coût global, la rapidité d’exécution et parfois même la faisabilité des options envisagées. Mieux vaut donc intégrer ces paramètres dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.

Lorsqu’une personne âgée entre en maison de retraite, la famille doit rapidement prendre une décision sur l’avenir du logement. Ce choix est déterminant pour l’équilibre familial, la prise en charge de la personne dépendante et la gestion des frais liés à l’hébergement. Plusieurs options s'offrent à vous.

Occuper la maison

Certains proches choisissent d'habiter le logement afin de préserver le lieu de vie et éviter que la maison reste vide. Ce type d’organisation permet aussi de réduire les charges courantes (chauffage, entretien).

Toutefois, il faut un accord écrit entre les héritiers et un cadre légal clair : prêt à usage, bail, usufruit ou démembrement. Sans cela, l’occupation peut être requalifiée en donation indirecte, ce qui pourrait compliquer la succession. Pourquoi ? Parce que cette occupation gratuite prive le propriétaire (le parent ou les cohéritiers) des revenus qu’il aurait pu tirer de la location.

Cet avantage est assimilé à une transmission de patrimoine déguisée.

Mettre en location

La location génère un revenu utile pour couvrir le tarif d’hébergement et les soins de longue durée en établissement médicalisé. Avant de mettre en location, il convient de :

• Vérifier l’état du bien et de la structure
• Réaliser les travaux nécessaires
• S’assurer que le contrat de location est conforme à la loi.

Les loyers devront être déclarés et les charges (assurance, entretien, taxe foncière) anticipées. Cette solution réduit le poids des frais mensuels, notamment pour un résident ayant un besoin important d’aide sociale ou d’aide au logement (APL, ASH).

Vendre le logement

La vente est parfois la meilleure option pour financer un séjour en EHPAD ou en résidence senior, surtout si le coût est élevé. Elle peut se faire :

• en pleine propriété,
• en viager,
• en nue-propriété avec maintien de l’usufruit.

La situation juridique du résident doit être prise en compte. En cas de protection juridique, le juge des tutelles doit valider l’acte. La vente libère la famille des charges et donne une solution rapide, mais elle entraîne une perte définitive de ce bien dans le patrimoine familial.

Sans anticipation, les tensions familiales peuvent rapidement apparaître, surtout si les héritiers n’ont pas la même vision des choses.

Mettre les accords par écrit

Qu’il s’agisse d’occuper, de louer ou de vendre la maison, formalisez les décisions dans un document écrit validé par toutes les parties. Un acte rédigé par un notaire sécurise les droits de chacun et évite les litiges ultérieurs.

Clarifier la répartition des charges et frais

Les charges courantes (assurance, entretien, impôts) et les travaux éventuels doivent être partagés de façon transparente. Si le résident est toujours propriétaire, certaines dépenses du quotidien peuvent être couvertes par ses revenus ou par une aide sociale. Une mauvaise répartition des coûts génère des rancunes et complique la succession.

Mesurer l’impact sur la succession

Toute décision liée au logement influence la valeur transmise aux héritiers.

• Effectuer la vente transforme un bien immobilier en liquidités. Ces dernières peuvent être utilisées pour payer les frais d’hébergement et de soins de la personne dépendante.
• La location, elle, préserve l’actif, mais modifie sa fiscalité.

Notre dernier conseil ? La clé pour éviter les conflits est de discuter ouvertement et d’écrire noir sur blanc les décisions prises. Par ailleurs, nous vous recommandons de vous appuyer sur des professionnels pour sécuriser chaque étape.