Qu'est-ce que l'indivision en immobilier ?

En immobilier, l'indivision désigne une situation dans laquelle au minimum 2 personnes détiennent des droits de même nature sur un même bien, que ce soit à parts égales ou inégales.

L’indivision d’un bien immobilier peut avoir lieu dans différentes situations :

• dans le cadre d’une succession, les héritiers deviennent ainsi chacun propriétaire d’une part du patrimoine de la personne défunte ;
• en cas de divorce, les époux se retrouvent également en indivision et possèdent chacun une part des biens dépendant de leur patrimoine ;
• dans le cadre d’un achat en indivision, ce sont les quotes-parts indiquées dans l’acte d’achat qui définissent la répartition des droits de propriété.

Les biens immobiliers composant une indivision sont appelés « les biens indivis » tandis que les membres d’une indivision sont appelés indivisaires. L’utilisation d’un bien en indivision doit respecter plusieurs règles. Chaque indivisaire détient des droits sur l’intégralité du bien.

Les décisions majeures, comme la vente ou la prise d’hypothèque, nécessitent l’accord unanime de tous les indivisaires. Chaque propriétaire doit également contribuer aux charges liées à l’indivision (travaux, taxes, etc.), proportionnellement à sa part dans le bien.

Si l'indivision est souvent une situation subie (décès, divorce…), c’est également une bonne solution pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Dans le cadre d’un achat immobilier en indivision, chaque acquéreur devient propriétaire du bien immobilier à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (50/50, 30/70, etc.).

L’achat immobilier en indivision est très simple et ne nécessite aucune formalité particulière, contrairement aux autres options disponibles pour un achat à plusieurs, comme la création d’une SCI (Société civile immobilière). Pouvant être effectué entre conjoints, membre d’une même famille ou entre amis, l’achat immobilier en indivision peut être utilisé pour tous types de biens immobiliers (terrain, appartement, maison…).

Par ailleurs, dans le cadre d’un investissement immobilier à plusieurs, l’indivision limite les risques locatifs et les charges dans la mesure où chaque indivisaire participe à hauteur de sa quote-part au paiement des dépenses inhérentes au bien.

Toutefois, acheter un bien immobilier à plusieurs n’est pas sans risque. La plupart des décisions étant prises à l’unanimité des indivisaires, l’achat immobilier en indivision nécessite une bonne entente entre les co-indivisaires. Des désaccords sur les décisions importantes peuvent engendrer des situations de blocage.

Si les risques d’une indivision en immobilier sont réels, il est possible de les réduire en rédigeant une convention d’indivision pour rendre la gestion plus fluide et éviter les situations de blocage. La convention d’indivision permet de fixer les règles de gestion du bien immobilier et les modalités de répartition des dépenses.

Devant être réalisée par écrit par un notaire, la convention d’indivision liste les biens indivis et précise les droits de chaque indivisaire (article 1873-1 à 1873-18 du Code civil). Les indivisaires peuvent notamment aménager la répartition de leurs dépenses (taxe foncière, travaux…), nommer un gérant ou fixer les règles de partage, c'est-à-dire la sortie de l’indivision.

La convention d’indivision doit faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière. Elle peut être conclue pour une durée déterminée, de minimum 5 ans. À la fin de la période définie, les indivisaires peuvent la renouveler sur simple accord. Si la convention d’indivision est signée pour une durée déterminée, les règles de partage ne peuvent pas être actées avant la fin de la période définie.