Les droits et devoirs du propriétaire-bailleur en colocation : le guide juridique

Selon l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la colocation désigne la « location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat (…) à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».

Pour formaliser une colocation, il est possible de conclure un contrat qui soit commun à tous les locataires (bail unique) ou plusieurs contrats entre chaque locataire et le bailleur. Nous parlons alors de baux individuels.

Comme pour une location classique, le propriétaire-bailleur d’un bien en colocation doit remettre aux colocataires un logement décent. Le logement et ses équipements doivent être en état d’usage et de réparation. Le bien doit être sans risque pour la santé ou la sécurité des colocataires, ne pas être infesté par des espèces nuisibles ou parasites (loi Elan n° 2018-1021 du 23.11.2018), respecter un critère de performance énergétique minimale et comporter certains équipements.

En cas de bail unique, le logement doit disposer d’une surface minimum de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable d’au moins 20 mètres cubes.

Dans le cadre de baux individuels, chaque colocataire doit avoir une chambre d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume au moins égal à 20 m³ (pièces communes non prises en compte).

Le caractère décent d’un logement s’apprécie globalement, en tenant compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces qui le composent, et non uniquement de la chambre à usage privatif du locataire.

En colocation, les obligations du propriétaire-bailleur restent identiques à celles d’une location classique. Il lui incombe de financer les réparations majeures ainsi que celles résultant de la vétusté du logement.

Cette responsabilité couvre les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives de l’immeuble, les interventions indispensables au maintien et à l’entretien courant du bien ou encore les rénovations destinées à optimiser sa performance énergétique. Le bailleur doit aussi veiller à ce que le logement réponde aux critères de décence en vigueur, sans oublier l’entretien des toitures et façades végétalisées.

En revanche, cette obligation ne s’applique pas lorsque les travaux sont imputables à une faute ou à une négligence d’un locataire. Les travaux d'entretien courant sont à la charge des colocataires.

Les biens proposés en colocation sont souvent loués meublés. Or, pour être loué meublé, le bien doit contenir certains équipements obligatoires. Ils sont précisés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :

• literie avec une couette ou une couverture,
• volets ou rideaux dans les chambres,
• plaques de cuisson,
• four ou four à micro-ondes,
• réfrigérateur avec un compartiment à congélation,
• vaisselle en nombre suffisant,
• étagères et meubles de rangement,
• luminaires dans toutes les pièces,
• matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement, etc.

Si le logement loué en colocation meublée ne contient pas l’ensemble des équipements listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, les locataires sont en droit d’effectuer un recours.

En cas de bail de location unique, chaque personne ayant signé le bail est considérée comme locataire, avec tous les droits et les devoirs que cela implique. Une personne habitant le logement mais n'apparaissant pas sur le bail de colocation est considéré comme un simple occupant et ne dispose à ce titre d'aucun droit relatif à la location.

La clause de solidarité

Dans le cadre d’un bail unique, le ou la propriétaire peut insérer une clause de solidarité. Dans ce cas, chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives. En cas d’impayés ou de dégradations locatives d’un ou plusieurs locataires, la personne propriétaire du logement peut exiger le règlement du montant aux autres occupants, liés par le principe de la solidarité.

Assurance habitation

Les colocataires ayant signé un bail unique doivent s'assurer contre les risques locatifs et en justifier chaque année, à la demande du propriétaire-bailleur.

Le dépôt de garantie

En matière de colocation, la réglementation encadre strictement les modalités du dépôt de garantie. Il ne peut être exigé lorsque le loyer est acquitté d’avance pour une période dépassant 2 mois. En revanche, si le locataire opte pour un paiement mensuel, le propriétaire est en droit de demander un dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges.

Ce dépôt, versé lors de l’entrée dans les lieux, doit être intégralement restitué dans un délai maximal d’un mois après la remise des clés par le dernier occupant, à condition que l’état des lieux de sortie corresponde à celui d’entrée et après déduction des éventuelles sommes restant dues au bailleur, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

La caution

Le propriétaire-bailleur a la possibilité de solliciter la caution d’un proche, qui se portera alors garant du paiement des loyers et charges pour le colocataire spécifiquement mentionné dans l’acte de cautionnement. Il est rare qu’un garant s’engage pour l’ensemble des occupants du logement.

L’obligation de la caution prend automatiquement fin 6 mois après le départ du colocataire concerné, à moins que celui-ci n’ait été remplacé entre-temps. Dans ce dernier cas, la caution est immédiatement libérée de son engagement dès la fin du préavis donné par le colocataire qu’elle garantissait.

Le congé donné par le propriétaire

Le congé adressé par le propriétaire à terme du bail, pour reprendre le logement pour y vivre ou le vendre (article 15 loi du 6 juillet 1989) à un seul colocataire vaut pour les autres si une clause de solidarité est prévue au contrat.

En cas de colocation avec des baux individuels, chaque bail doit préciser la chambre attribuée au locataire, qui doit avoir une surface au moins égale à 9 m² et un volume au moins égal à 20 m³, ainsi que les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bains, etc.).

Caution

Le propriétaire-bailleur a la possibilité de demander à chaque colocataire une caution (ou garant).

Paiement du loyer et des charges

Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et des charges. Leur montant est inscrit dans le contrat de bail signé. Les colocataires ne sont pas solidaires face au paiement du loyer.

Assurance

Chaque colocataire doit souscrire un contrat d’assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs.

Fin du bail

Chaque colocataire a la possibilité de résilier son bail en respectant le délai de préavis légal. Son départ n’affecte pas les droits ou obligations des autres colocataires. Le propriétaire peut librement choisir un nouveau colocataire, sans avoir besoin de l’accord des colocataires restants.

Si le bailleur souhaite donner congé aux colocataires, il doit notifier individuellement chaque locataire par courrier, en respectant les conditions légales en vigueur.

Dépôt de garantie

Le propriétaire peut exiger de chaque colocataire un dépôt de garantie. Ce montant est plafonné à 1 mois de loyer (hors charges) pour un logement vide ou 2 mois de loyer (hors charges) pour un logement meublé. Si aucun dégât n’est constaté à la fin de la location, le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai d’un mois après son départ.