Erreur de superficie après un achat immobilier : comment faire valoir vos droits ?

La surface d’un bien immobilier joue un rôle déterminant dans le calcul de son prix de vente. Découvrir que votre nouveau logement possède moins de mètres carrés que ce qui était annoncé n’est donc pas anodin. Que prévoit la loi en cas de non-conformité de la surface déclarée ? Tout dépend du type de bien acheté, neuf ou ancien.

• Pour les biens en copropriété, c’est la surface privative loi Carrez qui s’applique. Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le vendeur est tenu de mentionner la surface précise du bien dans l’acte authentique de vente sous peine d'engager sa responsabilité.
• Pour une maison individuelle, aucune obligation légale n’impose de mentionner la surface dans l’acte de vente. Toutefois, si la surface est indiquée dans le contrat et s’avère incorrecte, cette information engage juridiquement la responsabilité du vendeur, pouvant ouvrir la voie à des recours ou compensations pour l’acheteur.

L’achat d’un bien en copropriété est donc soumis à la loi Carrez, qui protège les acquéreurs en garantissant la transparence sur la surface privative.

• Si la surface privative n’est pas mentionnée dans le contrat de vente, l’acheteur dispose d’un délai d’un mois pour demander l’annulation du contrat.
• Si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut réclamer, dans un délai d’un an, une réduction du prix proportionnelle à la différence constatée (article 1622 du Code civil).

Comme indiqué, la vente d’une maison individuelle n’entre pas dans le champ d’application de la loi Carrez et aucune mention légale obligatoire de superficie n’est imposée par un texte spécifique. Cependant, en cas d’erreur notable de superficie, la responsabilité juridique du vendeur peut être engagée sur la base du Code civil.

La superficie est mentionnée dans le contrat de vente

Si la surface de la maison est expressément indiquée dans l’acte ou dans la promesse de vente, cette information devient contractuelle.

En cas de différence notable entre la surface réelle et celle annoncée, l’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à l’écart ou même l’annulation de la vente si l’erreur est jugée « suffisamment grave » (article 1131).

La superficie n’est pas indiquée dans le contrat

Si le contrat de vente ne mentionne pas la surface exacte, ou si celle-ci est donnée à titre indicatif, l’acheteur n’a généralement pas de recours direct pour demander une révision du prix.

Toutefois, d’autres solutions restent possibles, notamment en cas de dol (article 1137), qui consiste à prouver une tromperie intentionnelle du vendeur par mensonge, dissimulation ou autre conduite malhonnête portant sur un élément essentiel du contrat. Si le dol est prouvé (et ce n'est pas toujours une mince affaire !), l’acheteur peut demander réparation ou annuler la vente.

Lorsqu’un écart de superficie est constaté en défaveur de l’acheteur après la signature de l’acte de vente, celui-ci peut demander une réduction du prix, notamment si la différence dépasse la marge d’erreur tolérée de 5 %.

Pour agir efficacement, il est essentiel de prouver l’erreur de surface et son impact financier. Cela passe par le recours à un professionnel compétent : géomètre-expert, architecte ou diagnostiqueur loi Carrez pour un bien en copropriété, afin d’établir un métrage précis et fiable du logement.

Si le vendeur fait la sourde oreille ou refuse de réviser le prix de vente malgré l’erreur de superficie, l’acheteur lésé dispose de plusieurs moyens d’action.

• Procédure amiable : envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour demander la révision du prix.
• Médiation : recourir à un médiateur privé ou agréé par la Cour d’appel pour tenter de résoudre le litige sans passer par la justice.
• Action judiciaire : saisir la justice selon le préjudice subi et les preuves à charge.