Si vous vendez un bien en copropriété, sachez que la superficie dite loi Carrez doit être mentionnée dans l’acte de vente. Il n’est pas imposé de faire établir ce mesurage par un professionnel, mais c’est conseillé. Une erreur sur ce mesurage peut avoir de lourdes conséquences.
Qu’est ce que la superficie loi Carrez ?
Les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 précisent que la superficie loi Carrez est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.
Superficie loi Carrez : mention obligatoire dans le compromis de vente
C’est une obligation légale : l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout compromis de vente ou tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot en copropriété doit obligatoirement mentionner la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.
Aucun texte de loi ne vous impose de faire réaliser le mesurage en loi Carrez par un professionnel. Mais c’est vivement recommandé. Cette superficie répond à une définition légale stricte et une erreur, en défaveur de l’acquéreur, peut vous coûter cher.
L’erreur dans le mesurage : risque de nullité de la vente
La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Dans ce cas, l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Dans les cas où cette superficie est bien mentionnée, mais erronée :
- si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. En d'autres termes, le vendeur ne pourra réclamer aucune indemnité à l’acquéreur ;
- en revanche, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Références juridiques
- Article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
- Articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-227 du 17 mars 1967
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