Mauvaise nouvelle… À votre départ du logement, vous ne récupérez pas intégralement votre dépôt de garantie. Le bailleur est autorisé à prélever une retenue, à condition qu’elle soit justifiée. Il doit toutefois vous adresser des documents pour en prouver le montant. S’il ne respecte pas ces règles, vous pouvez saisir la commission de conciliation. Explications !
Le principe : la restitution intégrale du dépôt de garantie, sauf justification
À l’entrée dans les lieux, le locataire verse un dépôt de garantie d’un mois de loyer, en location vide, et de deux mois, en location meublée. Les sommes servent à couvrir les éventuels impayés de loyers, de charges et les dégradations locatives.
En principe, il doit vous être restitué intégralement à la sortie, sauf si vous n’avez pas respecté vos obligations locatives.
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour vous le rendre, si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes, et de deux mois, s’ils présentent des différences.
Le délai de restitution commence à courir à compter de la remise des clés par le locataire, soit en mains propres, soit par LRAR.
Impayés de loyers : le propriétaire n’a aucun justificatif à fournir
Premier cas de figure : vous n’avez pas payé l’intégralité des loyers. Dans cette hypothèse, le bailleur n’a pas à vous fournir la moindre pièce justificative pour la retenue.
En effet, c'est à l’occupant de démontrer qu’il s’est bien libéré du paiement (Cass. civ. 3e, 10 févr. 2015, n° 13-26852 et article 1315 du Code civil).
Retenue pour provisions sur charges : un montant plafonné et un justificatif obligatoire
Autre hypothèse : la retenue pour charges, dans l’attente de la régularisation annuelle.
Le montant ne peut pas excéder 20 % du dépôt de garantie, et il doit vous être reversé dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.
Le bailleur joindra le relevé de comptes de la copropriété pour justifier les sommes qu'il conserve.
Retenue pour dégradations : les conditions à remplir pour qu’elle soit valable
C’est lorsque la retenue est imputable à une dégradation que les choses se compliquent. Pour qu’elle soit valable, deux conditions cumulatives doivent être remplies.
D’abord, il doit exister un écart entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Les dégradations doivent apparaître clairement à la sortie et ne pas exister à l’entrée.
En outre, les dégradations doivent résulter d’un usage anormal du logement ou d’un défaut d’entretien courant imputable au locataire.
L’usure normale liée au temps ou la vétusté ne peuvent pas faire l’objet d’une retenue. Par exemple, une moquette un peu passée reste dans le domaine du normal, mais un gros trou ou une brûlure dans le revêtement ne le sont pas.
Focus sur la vétusté
Même en présence de dégradations, le propriétaire doit tenir compte de la vétusté. Celle-ci correspond à une usure naturelle, due à un usage normal et prolongé du logement.
Le bailleur ne peut pas facturer au locataire un élément comme s’il était neuf. Il doit tenir compte d’une grille de vétusté pour déterminer la part éventuellement imputable au locataire, en fonction de la durée de vie de l’équipement et de la durée d’occupation du logement.
Devis, factures, constat d’huissier : les justificatifs à fournir
Le propriétaire est tenu de fournir une justification sur les sommes retenues. La Cour de cassation considère qu’il ne peut pas retenir un forfait : il doit forcément facturer la réparation ou les frais de ménage pour leur montant réel.
La Cour admet qu’un simple devis puisse prouver le montant de la retenue, dès lors qu’il est précis et détaillé. En revanche, le juge peut prononcer une diminution de la retenue, s’il considère que le montant du devis est manifestement excessif.
Autres pièces que le bailleur peut produire pour justifier la retenue : une facture établie par une société tiers, les états des lieux d’entrée et de sortie, et un constat dressé par un commissaire de justice.
Et si je ne suis pas d’accord avec le montant de la retenue ?
Vous estimez que la retenue est trop importante ou que les justificatifs fournis sont insuffisants ? Dans un premier temps, vous devez mettre votre propriétaire en demeure de se conformer à la loi.
Si cette procédure échoue, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice pour trouver un accord. Profitez-en : la démarche est gratuite !
Ce n’est qu’en dernier recours que vous pourrez saisir le juge. Il se prononcera sur le montant de la caution à vous restituer et éventuellement vous accordera des dommages et intérêts.
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