Indemnité d’occupation : dans quels cas et comment la calculer ?

L’indemnité d’occupation est une somme d’argent due par une personne qui occupe un bien immobilier de manière privative, sans titre légal ou en violation d’un droit de propriété ou d’indivision. Il s'agit d'une compensation financière destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire ou les coindivisaires, notamment la perte de jouissance du bien, des revenus locatifs ou des frais de relogement.

Concrètement, la personne ayant bénéficié d’un usage privatif doit compenser l’usage qu’elle a eu du bien immobilier jusqu’à la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

L’indemnité d’occupation ne doit pas être confondue avec le loyer, lié à un bail en cours, ni avec la redevance, issue d’une convention d’occupation (comme une convention précaire). En effet, l’indemnité d’occupation est de nature indemnitaire, évaluée à la valeur locative du marché, souvent proche du dernier loyer dans le cadre d’une fin de bail de location (résiliation, congé non suivi d’un départ), mais indépendante des clauses contractuelles.

L’indemnité d’occupation peut être cumulée avec une astreinte, somme fixée par le juge pour forcer la libération des lieux.

L’indemnité d’occupation peut s’appliquer dans plusieurs situations. Elle peut notamment être due après la résiliation d’un bail d’habitation, lorsque le locataire devient « occupant sans droit ni titre ». Il doit alors payer une indemnité d’occupation jusqu’à la remise effective des clés.

Dans les cas de séparation ou de divorce, l’ex-conjoint conservant le logement familial peut être condamné à verser une indemnité d’occupation à l’autre, notamment lors de la liquidation du régime matrimonial ou de la sortie de l’indivision.

En cas d’indivision « classique », un indivisaire occupant seul le bien indivis doit indemniser les autres coindivisaires pour compenser leur privation de jouissance, par le biais d’une indemnité d’occupation, selon leur quote-part, en tenant compte des charges qu’il a assumées (taxe foncière, travaux) pour éviter une double pénalité. Lorsqu’une vente immobilière est annulée après la remise des clés, l’acquéreur doit au vendeur la valeur de la jouissance pendant la période d’occupation.

Enfin, dans les cas d’occupation sans droit, comme c’est le cas d’un squat, une indemnité d’occupation est également exigible.

Le montant de l’indemnité d’occupation peut être fixé à l’amiable par convention entre les parties, précisant le montant, les modalités de paiement, le point de départ et la durée, ou par le juge en cas de désaccord.

Le cas échéant, le juge s’appuie sur plusieurs critères pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation : la valeur locative de marché, les charges locatives et éventuellement l’indexation du loyer si la procédure est longue. Une jurisprudence ancienne (Cass. civ. 1ère, 04/05/1994) prévoit un abattement de 20 % sur la valeur locative, sauf si le bien a été amélioré. En l’absence de référence fiable, le dernier loyer peut servir de base, à condition que le bien et les conditions n’aient pas changé. Dans le cas contraire, le juge ajuste selon des éléments objectifs (annonces comparables, état, équipements, localisation).

Le point de départ du versement de l’indemnité d’occupation peut être la résiliation du bail, la fin du préavis, l’assignation en indivision ou une décision familiale. La fin coïncide avec la remise des clés, prouvée par un état des lieux ou un récépissé.

En plus de l’indemnité d’occupation, le propriétaire peut demander des dommages et intérêts pour préjudices distincts (dégradations, frais d’huissier). De son côté, l’occupant peut contester le montant s’il démontre que la valeur locative invoquée est surévaluée par rapport au marché local, que la consistance du bien a changé ou que le logement était impropre à l’habitation pour une période déterminée.