À l’heure où le foncier se raréfie et où chaque mètre carré constructible vaut son pesant d’or, diviser son terrain pour en vendre une partie séduit de plus en plus de propriétaires. Entre crise du logement, pression foncière dans les grandes agglomérations et budget des ménages sous tension, la division parcellaire offre une opportunité intéressante pour dégager des liquidités ou valoriser son patrimoine. Une opération séduisante sur le papier, à condition de se conformer à des règles d’urbanisme strictes et à un calendrier bien balisé. Explications.
Qu’est-ce que la division parcellaire ?
S’appliquant aussi bien à la découpe d’une (grande) propriété qu’à celle d’un immeuble en plusieurs logements individuels destinés à la location ou à la revente, la division foncière — ou parcellaire — consiste également à découper en deux ou plusieurs lots distincts un terrain ou grand jardin déjà bâti.
Pour le propriétaire, il s’agit de détacher une partie de son unité foncière afin de créer des parcelles juridiquement indépendantes.
En vogue dans les secteurs où le foncier se fait denrée rare, cette pratique est devenue l’apanage des propriétaires de terrains difficiles ou coûteux à entretenir, et constitue une solution rentable pour réaliser diverses opérations immobilières.
Pourquoi diviser son terrain constructible ?
Selon les besoins, la division foncière répond à divers projets :
- Construire pour agrandir ou transmettre : détacher une parcelle permet de bâtir « au fond de son jardin » pour créer une dépendance, une maison pour loger un proche ou ses enfants, ou pour la location.
- Vendre une partie inutilisée de son terrain pour dégager des liquidités, tout en conservant son habitation.
- Optimiser la revente globale : dans certains cas, diviser une propriété en deux lots peut s’avérer plus rentable que céder un seul bien, avec une belle plus-value à la clé.
Division de terrain : vérifier la faisabilité théorique avec le PLU
Une opération stratégique, qui exige toutefois de se conformer à un certain nombre de conditions et de démarches avant d’entreprendre son projet de division.
En premier lieu, direction la mairie pour consulter le Plan local d’urbanisme (PLU), qui fixe les règles du jeu : surface minimale des parcelles, emprise au sol, accès à la voie publique… Autant de contraintes susceptibles de rendre un projet viable ou non.
Pour bien faire, pensez à vérifier :
- Les règles de division et de constructibilité applicables à la zone concernée.
- La configuration et la topographie du terrain : pente, orientation, enclavement, accès indépendant à la voie publique.
- Les servitudes éventuelles : réseaux, droit de passage, création de vis-à-vis…
- Les contraintes spécifiques, selon la commune de résidence : Plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou avis des Architectes des Bâtiments de France pour les biens situés en secteur protégé, en zone classée ou à proximité d’un monument historique.
Si le terrain se situe dans un lotissement, le cahier des charges peut également imposer des règles particulières. Ce document est valable dix ans et peut être reconduit. Le cas échéant, le PLU reprend la main.
Certificat d’urbanisme, la boussole de faisabilité du projet
Retour à la mairie pour demander un certificat d’urbanisme opérationnel (CUb). S’il ne constitue pas une autorisation d’urbanisme, ce document sécurise la faisabilité du projet, en précisant les possibilités d’aménagement, de construction et de division du terrain, au regard des règles en vigueur.
Pour ce faire, il suffit de compléter le formulaire Cerfa n° 13410*06, en y joignant un plan de situation, un extrait cadastral et un schéma du projet de division. Valable 18 mois, le CUb peut être prorogé d’un an.
Procédure de division, la phase opérationnelle en 3 étapes clés
Si tous les voyants sont au vert et que la faisabilité du projet est confirmée, la phase opérationnelle peut commencer. Trois temps forts sont au rendez-vous :
1 – Le rôle central du géomètre-expert
Il s’agit d’un passage obligé pour garantir la délimitation précise des nouvelles parcelles et sécuriser juridiquement la transaction.
Le recours à un géomètre-expert est notamment indispensable pour réaliser le bornage du terrain, établir le plan de division parcellaire et rédiger un document d'arpentage – appelé aussi « document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) » –, pièce technique permettant de numéroter les parcelles issues de la division et de mettre à jour les données du cadastre.
2 – Déclaration préalable ou permis d’aménager ?
Place maintenant aux démarches administratives auprès de la mairie pour officialiser la division foncière. Selon la nature du projet, l’une ou l’autre de ces autorisations d’urbanisme est exigée :
- La déclaration préalable (DP), généralement suffisante pour diviser un terrain en deux lots, sans création de voie ou d’équipement commun.
- Le permis d’aménager, incontournable si la division inclut la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs, notamment dans le cadre d’un lotissement.
Une fois l’autorisation obtenue, commence la période dite de « purge du recours des tiers » : pendant deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain, les tiers – notamment les voisins – peuvent contester la décision. Un délai incompressible avant de sécuriser définitivement la vente.
3 – L’acte notarié, l’étape finale pour finaliser la vente
Une fois les autorisations obtenues et les délais purgés, le notaire entre en scène pour préparer la promesse, puis l’acte définitif de vente, en intégrant les nouvelles références cadastrales.
À ce stade, la parcelle détachée devient juridiquement autonome et peut être vendue librement, avec ou sans projet de construction validé.
Selon la complexité du projet, la durée globale d’une division parcellaire varie entre 6 mois et 1 an :
- Étude préalable et consultation du PLU : 1 à 2 semaines.
- Certificat d’urbanisme : 2 mois.
- Intervention du géomètre : 2 à 6 semaines.
- Autorisation d’urbanisme : 1 à 3 mois.
- Purge des recours : 2 mois.
- Vente chez le notaire : 2 à 3 mois.
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