Quelles sont les étapes pour rompre un bail de colocation ?

Une colocation est une location dans laquelle plusieurs personnes occupent un même logement, au titre de leur résidence principale. Un occupant doit disposer d’une chambre privative et partager les parties communes (cuisine, salle de bain…). Chaque colocataire signe un bail individuel ou un bail commun avec le propriétaire.

Le bail individuel

Dans le cadre d’un bail individuel, ou bail unique, chaque locataire signe son propre contrat de location avec le propriétaire-bailleur. De ce fait, tous les colocataires du logement sont juridiquement indépendants les uns des autres. Ainsi, chaque occupant est uniquement responsable de sa part de loyer et de charges. Si l’un ne paie pas, les autres n’en seront pas affectés. Le bailleur a également la possibilité de demander un dépôt de garantie et une caution pour chaque colocataire, afin de sécuriser la location.

De même que le départ d’un locataire n’a aucune conséquence sur le reste des occupants. Le bail du locataire sortant prend fin à l’issue d’un préavis et ses obligations cessent.

Le bailleur est libre de choisir un nouveau colocataire, sans avoir besoin de l’accord des autres occupants.

Le bail commun

Le bail commun, aussi appelé bail collectif, se distingue d’un bail individuel par une responsabilité partagée entre tous les locataires du logement. Ici, un seul contrat unique est signé entre l’ensemble des colocataires et le bailleur. Tous les occupants sont engagés sur la même durée de location.

Le propriétaire ne peut demander qu’un seul dépôt de garantie pour l’ensemble des occupants, ainsi qu’une caution par locataire, ou une seule caution pour l’ensemble des colocataires.

Dans la majorité des cas, une clause de solidarité est prévue : cela implique tous les occupants en cas de non-paiement ou de dégradation. Si l’un d’entre eux ne peut pas payer, les autres doivent compenser.

Également appelée bail solidaire, la clause de solidarité est spécifique au bail commun et n’est pas obligatoire. Elle permet de protéger le propriétaire en cas de manquements aux obligations d’un des occupants. Elle rend solidaire l’ensemble des occupants d’une colocation pour d’éventuels impayés de loyer ou des dégradations dans le logement. C’est-à-dire que si l’un d’eux ne paie pas sa part, le bailleur peut réclamer la totalité des sommes dues aux autres colocataires ou à leur garant.

Si un locataire décide de donner congé, il reste solidaire de ses colocataires durant six mois après son départ, à moins qu’un nouveau locataire ne prenne sa place au sein de la colocation.

Un locataire peut résilier son contrat de colocation à tout moment, sans justifier d’un motif légitime et sans que cela n’impacte les autres occupants. Toutefois, comme pour une location classique, il doit respecter une période de préavis :

• 3 mois pour un logement loué vide, que ce soit dans le cadre d’un bail commun ou d’un bail individuel ;
• 1 mois si le logement est loué meublé.

La demande de préavis en colocation doit être adressée au propriétaire de manière formelle, par :

• envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception,
• remise en main propre,
• notification par acte d’huissier.

Le préavis d’une colocation vide peut être réduit à 1 mois si le locataire sortant se trouve dans l’une des situations suivantes :

• première embauche en CDI,
• perte d’un emploi ou reprise d’activité après une période de chômage,
• mutation professionnelle,
• obtention d’un logement social,
• attribution de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou du revenu de solidarité active (RSA),
• état de santé nécessitant un changement de domicile plus adapté,
• le logement se situe dans une zone tendue.

Les conditions de restitution du dépôt de garantie dépendent du type de bail de colocation conclu.

• Bail individuel :
  • le bailleur doit rendre le dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois après la signature de l’état des lieux de sortie, sous réserve que celui-ci soit conforme à l’état des lieux d’entrée ;
  • si des dégradations sont constatées, le délai de restitution est de deux mois, le bailleur pouvant déduire les frais des réparations justifiés par factures ou devis.
• Bail commun :
  • si un locataire part avant la fin du contrat, l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire et le locataire sortant ne peut exiger la restitution de sa part du dépôt de garantie ;
  • le dépôt de garantie n’est restitué qu’à la fin du bail, lorsque tous les occupants quittent les lieux ;
  • néanmoins, si un nouveau locataire le remplace, un accord amiable avec le bailleur peut permettre de récupérer la part correspondante.