Les impayés de loyers nuisent au rendement de votre investissement locatif. Pour sécuriser vos revenus, vous disposez de trois options : la caution solidaire, la GLI et la garantie Visale. Pour vous aider à bien choisir, on passe en revue les avantages et inconvénients de chacune.
La caution solidaire : la solution de facilité, mais gare à la solvabilité du garant !
C’est la formule la plus courante. Un proche du locataire – parent, ami ou membre de la famille – s’engage à payer les loyers et charges, si le locataire fait défaut.
Avantage de la caution : elle est gratuite ! Vous n’avez qu’à annexer un acte de cautionnement au bail, en insérant les bonnes clauses, pour qu’elle soit valable.
Autre levier sous-estimé : la pression psychologique. Un locataire hésitera davantage à accumuler des dettes, s’il sait qu’un proche doit régler les loyers à sa place.
Pourtant, cette solution présente un inconvénient : le risque de solvabilité de la caution, qui peut elle-même perdre son emploi ou faire face à des difficultés financières.
La caution reste redevable des impayés pendant 3 ans, mais elle peut faire appel au juge des contentieux de la protection pour obtenir des délais de paiement.
La GLI : très protectrice, mais coûteuse
La garantie loyers impayés (GLI) est l’assurance la plus complète. Elle vous protège contre l’ensemble des risques locatifs, impayés de loyers et dégradations immobilières. Elle prend aussi en charge les frais de procédure contre un locataire. Le contrat peut même prévoir une indemnisation, en cas de vacance locative.
L’assurance rembourse 24 à 36 mois de loyers, avec un plafond en euros. Par ailleurs, elle exige un locataire en situation professionnelle stable (CDI, le plus souvent), qui doit percevoir au moins 3 fois le montant du loyer.
La sérénité a toutefois un prix. La GLI représente entre 2,5 % et 4 % du montant du loyer. Bonne nouvelle cependant : si vous choisissez le régime réel pour la taxation des loyers, vous pouvez déduire les primes du bénéfice.
Une règle à connaître
Vous ne pouvez pas cumuler caution solidaire et GLI, sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
Visale : gratuite, mais réservée à une catégorie de locataires
Avec la garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), c’est l’organisme Action Logement qui se porte garant du paiement des loyers.
Gratuite, cette caution couvre jusqu’à 3 ans d’impayés de loyers et les dégradations immobilières dans la limite de 2 mois de loyers et charges. Autre atout de la Visale : la procédure pour déclarer l’impayé s’effectue en ligne dans les 30 jours.
Bémol : la Visale est très restrictive. Action Logement la réserve à certaines catégories de locataires, dont les moins de 30 ans et les travailleurs saisonniers.
Enfin, le loyer est assuré dans une limite variable en fonction de la ville : 1 940 euros maximum, par exemple, en Île-de-France.
Comment bien choisir entre ces 3 solutions, en fonction de votre situation ?
En pratique, le bon choix dépend surtout du profil du locataire et de votre niveau de tolérance face au risque d’impayés.
- Si vous louez à un étudiant, à un alternant ou à un jeune actif disposant d’un garant solide, la caution solidaire reste la solution la plus simple et la moins coûteuse.
- Si vous souhaitez sécuriser au maximum vos revenus locatifs, la GLI offre la protection la plus complète, malgré son coût.
- Si votre locataire est éligible, Visale constitue un excellent compromis. Gratuite, simple à activer et plus protectrice qu’une caution familiale, elle coche toutes les cases.
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