Le règlement de copropriété organise la vie de votre immeuble : il définit les droits et obligations des copropriétaires, les parties privatives et communes, ainsi que les règles d'utilisation des espaces. Mais ce document peut devenir obsolète avec le temps. Il est alors possible de le modifier, à condition de respecter une procédure précise. Qui peut demander une modification ? Quand faire appel à un notaire ? Voici ce qu'il faut savoir.
Dans quels cas peut-on modifier un règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété a pour vocation d'encadrer le fonctionnement de l'immeuble sur le long terme. Pourtant, il arrive qu'il ne corresponde plus à la réalité de la copropriété ou qu'il ne soit plus conforme aux textes en vigueur. Une modification peut notamment être envisagée lorsque :
- des travaux ont changé la configuration de l'immeuble ;
- certaines clauses sont devenues contraires à la réglementation ;
- la destination d'un lot évolue (par exemple la transformation d'un local commercial en logement) ;
- les copropriétaires souhaitent modifier les règles d'utilisation des parties communes ;
- les tantièmes doivent être révisés à la suite d'une division ou d'un regroupement de lots.
La loi encourage également les copropriétés à mettre à jour les règlements les plus anciens. Certains comportent encore des clauses devenues illégales, notamment celles qui créent des discriminations entre copropriétaires ou qui limitent des droits désormais protégés par la loi.
Qui peut demander une modification du règlement de copropriété ?
La demande de modification du règlement de copropriété peut provenir de différents acteurs.
Un copropriétaire peut souhaiter faire évoluer le règlement lorsqu'il envisage un projet ayant un impact sur son lot ou sur les parties communes. Il peut alors demander au syndic d'inscrire cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Le syndic peut également proposer une modification lorsqu'il constate qu'une mise à jour est nécessaire, par exemple pour tenir compte d'une évolution législative ou d'une décision de justice.
Enfin, le conseil syndical peut être à l'origine de cette démarche lorsqu'il estime que certaines dispositions ne répondent plus aux besoins de la copropriété.
Dans tous les cas, la décision appartient aux copropriétaires réunis en assemblée générale.
Quelle majorité obtenir pour modifier le règlement de copropriété ?
Il n'existe pas une seule majorité applicable à toutes les situations. Le nombre de voix nécessaires dépend de la nature des modifications envisagées.
Les modifications adoptées à la majorité de l'article 24
Les changements les plus simples peuvent être votés à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Cette majorité concerne notamment les adaptations rendues nécessaires pour mettre le règlement en conformité avec des dispositions légales ou réglementaires, lorsque ces modifications ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires.
Les modifications nécessitant la majorité de l'article 26
Lorsque la modification touche à la jouissance, à l'utilisation ou à l'administration des parties communes, une majorité plus importante est généralement exigée.
Il faut alors obtenir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de la copropriété.
C'est souvent le cas lorsqu'il s'agit de modifier les conditions d'utilisation d'une cour commune, de créer de nouveaux équipements collectifs ou d'adapter certaines règles de fonctionnement.
Les cas où l'unanimité est obligatoire
Certaines décisions entraînent des conséquences importantes sur les droits de propriété. Elles nécessitent alors l'accord de tous les copropriétaires.
L'unanimité est notamment requise lorsqu'une modification remet en cause la répartition des droits de chacun sur les parties communes, change la destination générale de l'immeuble ou porte atteinte aux droits d’un ou de plusieurs copropriétaires attachés à leurs parties privatives.
Ces situations restent relativement rares mais elles exigent une concertation importante avant toute mise au vote.
Pour modifier la répartition des charges de copropriété, la règle de l’unanimité de voix s’applique en principe, sauf quand il s’agit de changer l’usage des parties communes (majorité absolue) ou lorsque la modification des charges résulte de travaux, de la vente de parties communes ou de l’achat de lots par le syndicat (vote à la même majorité que celle à l’origine de la modification des charges).
Comment se déroule la procédure de modification ?
Modifier un règlement de copropriété ne se résume pas à un simple vote en assemblée générale. Plusieurs étapes doivent être respectées.
Tout commence par la préparation du projet. Celui-ci doit être suffisamment précis pour permettre aux copropriétaires de comprendre les changements proposés. Lorsqu'il s'agit de modifier des tantièmes ou de revoir la description des lots, l'intervention d'un géomètre-expert peut être nécessaire.
Le syndic inscrit ensuite la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Les copropriétaires reçoivent les documents utiles avec leur convocation afin qu'ils puissent se prononcer en toute connaissance de cause.
Lors de l'assemblée, le projet est soumis au vote selon la majorité applicable.
Si la résolution est adoptée, les formalités administratives peuvent commencer.
Le passage chez le notaire est-il obligatoire ?
Dans certaines situations, le notaire est incontournable.
Dès lors que la modification concerne un acte publié au fichier immobilier — par exemple la description des lots, les tantièmes ou les droits attachés aux parties communes — un acte authentique doit être établi par un notaire.
Le notaire rédige l'acte modificatif, puis procède à sa publication auprès du service de la publicité foncière. Cette formalité permet de rendre la modification opposable aux futurs acquéreurs ainsi qu'aux tiers.
En revanche, certaines adaptations purement réglementaires, qui ne modifient pas les droits réels des copropriétaires, peuvent ne pas nécessiter cette formalité notariale.
Combien coûte une modification du règlement de copropriété ?
Le coût de la modification du règlement de copropriété dépend de l'ampleur des modifications.
Plusieurs dépenses peuvent s'ajouter :
- les honoraires du notaire ;
- les frais de publication au service de la publicité foncière ;
- les éventuels honoraires du géomètre-expert ;
- les frais liés aux études préalables ou aux conseils juridiques.
Lorsque la modification bénéficie à l'ensemble de la copropriété, ces frais sont généralement répartis entre tous les copropriétaires selon les règles prévues pour les charges communes.
En revanche, si la demande est formulée dans l'intérêt exclusif d'un copropriétaire, celui-ci peut être amené à supporter tout ou partie des dépenses.
Peut-on contester une modification du règlement de copropriété ?
Oui. Comme toute décision prise en assemblée générale, la modification du règlement de copropriété peut être contestée devant le tribunal judiciaire.
Cette possibilité est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants, sous réserve de respecter le délai légal de recours à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.
Une contestation peut notamment être fondée sur une irrégularité dans la procédure de vote, une majorité incorrectement appliquée ou une modification contraire aux dispositions légales.
Avant d'engager une procédure judiciaire, un échange avec le syndic ou le conseil syndical permet parfois de trouver une solution amiable.
FAQ : tout savoir sur la modification du règlement de copropriété
Est-il obligatoire de mettre à jour un règlement de copropriété ancien ?
Pas systématiquement. En revanche, lorsqu'il contient des clauses devenues contraires à la loi ou qu'il ne correspond plus à la réalité de l'immeuble, une mise à jour est vivement recommandée afin d'éviter les litiges.
Un copropriétaire peut-il modifier seul le règlement de copropriété ?
Non. Même lorsqu'une modification concerne son propre lot, elle doit être approuvée par l'assemblée générale selon la majorité prévue par les textes.
Faut-il toujours passer devant un notaire ?
Non. Le recours au notaire est principalement nécessaire lorsque la modification affecte les droits immobiliers, les tantièmes ou la description des lots et qu'une publication au service de la publicité foncière est requise.
Peut-on changer la répartition des charges de copropriété ?
Oui, mais cette modification est strictement encadrée. Selon les cas, elle peut nécessiter une majorité renforcée, voire l'unanimité lorsqu'elle porte atteinte aux droits des copropriétaires.
Qui paie les frais de modification du règlement de copropriété ?
Tout dépend de l'origine et de l'objet de la modification. Si elle profite à l'ensemble de la copropriété, les frais sont généralement répartis entre tous les copropriétaires. Lorsqu'elle répond à la demande d'un seul copropriétaire, celui-ci peut être tenu d'en supporter le coût.
Que se passe-t-il si le règlement de copropriété n'est plus conforme à la loi ?
Les dispositions légales prévalent toujours sur les clauses contraires du règlement. Il est néanmoins conseillé de procéder à une mise à jour afin de sécuriser le fonctionnement de la copropriété et de limiter les risques de contentieux.
Une assemblée générale peut-elle refuser une modification ?
Oui. Si la majorité requise n'est pas atteinte, le règlement de copropriété reste inchangé. Un nouveau projet pourra toutefois être présenté lors d'une assemblée générale ultérieure, éventuellement après avoir été retravaillé pour obtenir un consensus plus large.
Si la copropriété n’a pas de règlement, son adoption doit être soumise au vote de l’assemblée générale, qui doit l’approuver à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix.
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