Trois semaines de vacances, plusieurs mois à l’étranger… Pourquoi laisser votre logement vide, quand il pourrait vous rapporter un peu d’argent ? Attention toutefois, car la sous-location ne s’improvise pas ! Voici les règles à connaître pour rester dans les clous vis-à-vis de votre bailleur et éviter les sanctions.
- Obtenir accord écrit de votre bailleur avant toute sous-location ; sinon, interdiction.
- Ne pas demander de loyer supérieur au vôtre ; sous-location d'une partie de votre logement : calcul du montant au prorata des m² concernés.
- Autorisation écrite de votre propriétaire et copie du bail à fournir à votre sous‑locataire.
- Loyers de sous‑location meublée imposables en BIC : à déclarer année suivante.
- Sanctions possibles, si non-respect : résiliation du bail, dommages‑intérêts et restitution des loyers perçus.
Obtenez l’accord écrit de votre bailleur avant de sous-louer le logement
Vous avez trouvé une personne intéressée par votre appartement ? Avant de lui remettre les clés, votre propriétaire doit d’abord vous donner son feu vert.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit en effet de sous-louer, sans accord écrit préalable du bailleur. L’autorisation porte alors à la fois sur la sous-location et sur le montant du loyer que vous proposerez.
Votre bailleur ne vous répond pas ? Cela ne signifie pas que vous avez son accord implicite… Tant que vous ne disposez pas d’un écrit, vous ne pouvez pas mettre votre logement sur le marché.
Veillez à ne pas demander un loyer supérieur au vôtre
Impossible d’utiliser votre logement pour réaliser des bénéfices. La loi de 1989 pose un principe clair : vous ne pouvez pas demander un loyer supérieur à celui que vous payez.
Le loyer s’entend par mètre carré de surface habitable. Autrement dit, vous devez calculer le prorata, si vous sous-louez seulement une partie de votre logement.
Prenons un exemple. Votre appartement de 60 m² vous revient à 900 euros, soit un loyer de 15 euros par mètre carré. Vous décidez de sous-louer une superficie de 20 m². Le loyer en sous-location ne devra pas dépasser 300 euros.
Remettez au sous-locataire les documents nécessaires
Votre sous-locataire doit connaître les conditions dans lesquelles il occupe les lieux. La loi vous impose de lui transmettre deux documents : une copie de l’autorisation écrite du propriétaire et une copie de votre bail en cours.
Petit conseil : rédigez en parallèle un contrat de sous-location pour fixer noir sur blanc les conditions suivantes :
- la durée sur laquelle vous partez,
- le montant du loyer,
- les charges, incluses ou non,
- un éventuel dépôt de garantie.
Déclarez les revenus perçus en sous-location
Les loyers encaissés dans le cadre d’une sous-location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous devez donc les déclarer sur votre feuille d’impôt de l’année suivante.
Il existe des exonérations, si vous sous-louez une partie de votre résidence principale et respectez un plafond de loyer ou de recettes.
Que risquez-vous, en sous-louant sans autorisation du bailleur ?
Votre bailleur ne vous a pas donné son autorisation, et vous envisagez de passer outre ? Mauvaise idée !
Premier risque que vous courez : la résiliation du bail. Elle n’est toutefois pas automatique, car le bailleur doit saisir la justice pour la demander. Il peut également réclamer des dommages et intérêts, s’il démontre un préjudice.
Vous pouvez également vous exposer à une autre sanction : la restitution des loyers encaissés pendant la sous-location. Selon un arrêt de la Cour de cassation de 2019, ils constituent des « fruits civils », qui reviennent au bailleur.
Vous restez responsable en cas de problème avec le sous-locataire
Le fait de sous-louer votre logement à un tiers ne modifie en rien vos relations avec votre propriétaire. Vous restez redevable du versement des loyers en temps et en heure, même si votre sous-locataire ne vous paie pas. La même règle s'applique, s’il commet des dégradations locatives : vous devrez les prendre en charge.
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