La sous-location professionnelle, comme la sous-location de manière générale, implique plusieurs parties et une réglementation spécifique. De fait, il est fondamental de maîtriser les implications juridiques, fiscales et pratiques de cette activité avant de s’y engager. Une bonne stratégie en amont permet d’éviter les litiges et d’assurer la pérennité de l’exploitation. Décryptage.
Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?
La sous-location professionnelle correspond à la location par un locataire principal d’une partie ou de la totalité des locaux qu’il occupe à une autre entreprise. Ce procédé est également désigné sous les termes de sous-location de locaux commerciaux ou de bureaux.
Le principe repose sur le fait que le locataire initial, qui a conclu un bail avec le propriétaire ou une agence immobilière, peut céder temporairement l’usage des lieux à un tiers, appelé « sous-locataire ». Dans ce cadre, le locataire principal devient sous-bailleur et perçoit un loyer du sous-locataire, tout en continuant à verser un loyer au propriétaire.
Ce mécanisme, souvent qualifié de « sous-location en chaîne », fait intervenir trois personnes distinctes : le propriétaire, le locataire principal agissant comme sous-bailleur et le sous-locataire. Le sous-bailleur joue alors un rôle d’intermédiaire et bénéficie de revenus supplémentaires.
Quels types de locaux peuvent être concernés ?
La sous-location professionnelle concerne divers espaces, tels que les locaux commerciaux ou encore les logements meublés (sous-location avec services parahôteliers, sous-location Airbnb). Chaque catégorie est soumise à des règles distinctes adaptées à sa nature.
Sous-location d'un local commercial
Conformément aux dispositions du Code civil et du Code de commerce, la sous-location classique ou professionnelle nécessite impérativement l’accord préalable du propriétaire.
Le locataire doit adresser une demande formelle au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou via un acte d’huissier. Cette démarche doit spécifier l’intention de sous-louer, en précisant notamment le montant du loyer appliqué à la sous-location professionnelle, la date prévue pour le règlement du loyer, ainsi que la durée du contrat de sous-location.
En l’absence d’autorisation, le propriétaire est en droit de mettre fin au bail principal ou de refuser son renouvellement, ce qui peut mener à une résiliation.
Sous-location de logements meublés
La loi ALUR du 27 mars 2014 autorise la sous-location des logements meublés, à condition que le bail initial ne comporte aucune clause d’interdiction. Le propriétaire peut également confier la gestion de son bien à des sociétés spécialisées.
Avant la conclusion d’un contrat de sous-location, certaines conditions doivent être respectées :
- la durée du bail de sous-location est limitée à celle du bail principal ou s’y ajuste strictement ;
- le loyer demandé en sous-location est plafonné au montant versé par le locataire principal ;
- le logement doit comporter le mobilier exigé par la loi ALUR.
Il est important de souligner que pratiquer une sous-location sans contrat écrit expose à des sanctions, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail principal. Cela met en lumière l'intérêt d'une approche légale.
Comment procéder à une sous-location professionnelle ?
Face à l’essor de la location de courte durée (comme la sous-location Airbnb), plusieurs acteurs spécialisés ont émergé, offrant des prestations variées aux propriétaires, comme la conciergerie et la gestion opérationnelle des locations. La législation Hoguet encadre cette activité, en réservant cette pratique aux détenteurs d’une carte professionnelle d’agent immobilier.
Quelle procédure suivre pour déclarer son activité au greffe du tribunal ?
La création d’une société (SA, SAS, SARL) constitue une étape préalable indispensable avant la conclusion d’un bail professionnel. En alternative, le statut d'autoentrepreneur permet de réduire les coûts liés à la constitution et à la gestion de l'entreprise pour ce type de projet, que ce soit pour de la colocation ou de la sous-location partielle. Une formation peut être utile pour comprendre les spécificités du secteur et maîtriser les démarches associées.
Avant toute mise en location de courte durée, il est nécessaire de déposer une déclaration auprès de la mairie. Cette formalité s’effectue via le formulaire CERFA n° 14004, à remplir avant l’enregistrement de la première réservation. Une fois cette démarche réalisée, la signature d’un contrat de sous-location avec un nouveau locataire peut être engagée.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants, un changement de destination du bien immobilier est requis avant toute sous-location professionnelle. Cette modification permet de transformer le local en espace commercial, qui pourra ensuite être loué à une société.
Quel est le régime fiscal applicable à la sous-location professionnelle ?
Les revenus générés par la sous-location professionnelle sont soumis à l’imposition dans la catégorie des revenus divers. Le montant taxable correspond aux loyers encaissés, diminués des charges liées à leur obtention. Sont déductibles les cotisations d’assurance, les dépenses de réparation et d’entretien, ainsi que les frais de promotion sur les plateformes de location.
L’imposition s’élève à un taux global de 30 %. Par ailleurs, en cas de location de biens meublés sur un territoire donné, une contribution communale s’ajoute à cette fiscalité.
Comment formaliser un bail pour une sous-location professionnelle ?
Pour encadrer légalement la sous-location professionnelle, un bail spécifique est établi. Ce contrat, rédigé par un avocat, définit les conditions convenues entre le propriétaire et l’agent immobilier. Il décrit le local concerné, en précisant son adresse complète et son usage, ainsi que le montant du loyer appliqué à la sous-location.
Le document précise également la répartition des charges entre le locataire principal et le sous-locataire. La durée maximale de ce contrat professionnel est de trois ans. Il inclut des clauses mentionnant les modalités de résiliation, avec un préavis clairement défini. Il est important de bien comprendre la caution associée à un tel contrat.
Quelles sont les règles de facturation pour une sous-location professionnelle ?
Une fois les aspects juridiques et le statut définis, la question de la facturation aux sous-locataires se présente. Celle-ci doit respecter un cadre précis pour garantir sa conformité.
Le sous-bailleur doit établir des factures régulières pour chaque sous-locataire, indiquant au minimum le montant du loyer hors taxes pour la période concernée, les provisions destinées à couvrir les charges locatives, telles que l’électricité, le chauffage ou l’entretien, ainsi que le détail des charges réelles avec leur régularisation périodique.
La facture doit également mentionner le taux de TVA applicable sur le loyer et les charges récupérables. Le règlement s’effectue selon les conditions prévues dans le contrat de sous-location, que ce soit sous forme d’acomptes ou d’échéances.
La gestion de la TVA varie en fonction du type de sous-location pratiqué. Pour les locaux nus, la sous-location est en principe exonérée de TVA. Concernant les locaux meublés, la TVA est applicable au taux réduit de 10 %, si la sous-location inclut des prestations parahôtelières, telles que l’accueil, le ménage régulier ou le petit-déjeuner. En l’absence de telles prestations, la sous-location est généralement exonérée, sauf option pour l’assujettissement, qui entraîne alors l’application d’un taux de 20 %.
Il est impératif pour le sous-bailleur de distinguer ses différentes activités afin d’appliquer le taux de TVA adéquat. L’usage d’un logiciel de facturation, assurant une gestion séparée de la TVA selon les prestations réalisées, est fortement conseillé.
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