Une vente en viager peut-elle être annulée ?

Le défaut de paiement de la rente viagère

Lors de la signature d’un contrat de vente en viager, les deux parties s’accordent pour fixer ensemble les termes du contrat, et notamment du point de vue financier. Les besoins du vendeur sont donc analysés, celui-ci peut demander ou non le versement d’une somme de départ (le bouquet), qui lui permettra de se constituer un capital. Mais le versement d’un bouquet de départ ne constitue pas une obligation formelle : le crédirentier peut également renoncer au versement d’un bouquet afin d’obtenir une rente plus élevée, cette rente étant versée mensuellement.

Le montant de la rente et celui d’un éventuel bouquet sont donc fixés d’un commun accord, et le contrat de viager contient une clause résolutoire, portant sur la possibilité pour le crédirentier d’annuler la vente en cas de défaut de paiement de la part du crédirentier. Il s’agit du motif d’annulation le plus courant. Une fois celle-ci prononcée par un juge, non seulement le vendeur récupèrera la propriété de son bien, mais il conservera également le bouquet et les rentes déjà versées, à titre d’indemnisation.

Le vendeur est mourant au moment de la vente

Le contrat de viager est lié à la longévité du vendeur, ce qui signifie que la survenance de son décès doit être imprévisible. Ainsi, la vente ne pourra avoir lieu ou sera annulée si le vendeur est mourant ou gravement malade au moment de la signature du contrat. Il est à noter également que la vente sera annulée si l’acquéreur était au courant que le vendeur était atteint d’une maladie pouvant entraîner son décès.

La rente fixée au moment de la signature est notoirement trop faible

Le montant de la rente est fixé librement entre les parties, dans la mesure où la valeur vénale du bien immobilier vendu est prise en compte, ainsi que celui du bouquet, si l’acquéreur le verse. Une fois le contrat signé, le vendeur dispose de 5 ans pour contester la vente, s’il s’aperçoit que celle-ci a été conclue à un prix dérisoire, vraisemblablement trop faible. Mais il ne peut se contenter d’affirmer que le prix fixé était trop bas. Pour que sa demande soit valable, il doit avoir été lésé d’au moins 7/12e du prix du bien. Cette lésion, que l’on nomme rescision de la vente pour cause de lésion, doit être étudiée et validée par le tribunal de grande instance (TGI), et elle donnera également lieu à une expertise de trois experts de justice.

Acheter en viager permet de bénéficier d’une décote

Lorsque l’on est acheteur, la vente en viager permet de profiter de plusieurs avantages :

• Le principal avantage reste la décote sur la valeur du bien immobilier dont il bénéficie, puisque celle-ci tourne autour de 30 % dans la plupart des cas.
• En achetant en viager, l’acheteur étend son patrimoine immobilier, et il peut d’ailleurs tout à fait revendre le bien lors du décès du vendeur, afin de profiter d’une plus-value intéressante.
• Il ne paie pas les charges et l’entretien courant du logement : c’est le vendeur qui continue de s’en charger jusqu’à son décès.

Viager libre ou viager occupé ?

Dans le cadre d’une vente en viager, on peut envisager deux cas de figures : le viager libre et le viager occupé. Dans le cadre d’un viager libre, le vendeur quitte les lieux (souvent pour aller dans une maison de retraite), ce qui permet au vendeur de s’installer dans le logement avant le décès du vendeur. Notez que dans ce cas de figure, la rente est alors plus élevée car on convertit alors tout le prix du bien en rente. Dans le cadre d’un viager occupé, qui constitue l’immense majorité des viagers (environ 97 %), le vendeur reste dans le logement, et l’acheteur ne peut donc s’y installer qu’au décès du vendeur. Mais dans ce cas, la rente versée périodiquement est moins élevée car il faut déduire du prix de vente le prix de l’occupation, et la rente constitue alors la différence entre ces deux valeurs. De plus, les charges ne sont pas réparties de la même façon entre l’acheteur et le vendeur s’il s’agit d’un viager libre ou occupé.

Le calcul du bouquet et de la rente viagère

Le calcul des sommes qui seront versées au vendeur répond à certaines règles. Le bouquet est le plus facile à évaluer, puisqu’il s’agit simplement d’une somme de départ que le vendeur peut demander ou non, et qui est négociée librement entre les parties. En présence d’un bouquet, on déduit cette somme du prix de vente, et c’est le solde du prix qui est alors converti en rente viagère. Celle-ci est versée de façon périodique : mensuellement, trimestriellement ou semestriellement. La rente est calculée en fonction de l’espérance de vie moyenne, mais cela comporte une grande part d’aléa : on estime qu’au décès du vendeur, l’acheteur aura versé intégralement le prix normal du logement. Si le vendeur vit en définitive plus longtemps que prévu, l’acheteur va alors payer une somme supérieure à la valeur du logement, alors qu’il réalisera des économies s’il décède avant le terme de son espérance de vie. Mais le calcul dépend aussi du nombre de têtes sur lequel le viager est conclu : une tête, à savoir une personne seule, ou deux têtes, à savoir deux époux.