Agence immobilière : est-ce que je peux résilier un mandat exclusif ?

Le mandat exclusif prévoit une période d'irrévocabilité de 3 mois

Le mandat exclusif est un contrat signé entre le propriétaire d'un bien immobilier et un professionnel, à savoir une agence immobilière ou un agent immobilier. En contrepartie de l'exclusivité qui lui est accordée, le professionnel s'engage à mettre en œuvre les moyens nécessaires pour rechercher un acquéreur.

Pendant la période d'exclusivité, le vendeur ne peut pas confier la vente à une autre agence ni vendre directement son bien à un acheteur.

Le contrat prévoit une période initiale d'irrévocabilité de trois mois. Durant cette période, les parties sont engagées par le mandat et le propriétaire ne peut pas y mettre fin simplement parce qu'il change d'avis ou souhaite essayer une autre agence.

Cette durée de trois mois constitue une règle importante en matière de mandat immobilier comportant une clause d'exclusivité. L'article 78 du décret du 20 juillet 1972 prévoit notamment qu'après trois mois à compter de la signature, un tel mandat peut être dénoncé à tout moment, sous réserve de respecter les modalités prévues par le texte.

Après 3 mois, vous pouvez résilier votre mandat exclusif

Une fois le délai d'irrévocabilité de trois mois écoulé, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment.

L'article 78 du décret du 20 juillet 1972 prévoit que la partie qui souhaite mettre fin au mandat doit en informer l'autre au moins 15 jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est donc préférable de ne pas attendre le dernier moment. Une lettre envoyée suffisamment tôt permet d'éviter tout désaccord sur la date effective de fin du mandat.

Votre courrier doit identifier clairement le mandat concerné et exprimer sans ambiguïté votre volonté d'y mettre fin. Pensez à conserver une copie de la lettre ainsi que la preuve de son envoi et de sa réception.

Comment résilier un mandat exclusif ?

La procédure de résiliation d'un mandat exclusif immobilier est relativement simple sur le principe, à condition de respecter les délais applicables.

Votre lettre recommandée doit notamment préciser :

• vos nom et prénom ;
• l'adresse du bien mis en vente ;
• la date de signature du mandat ;
• son numéro de référence, s'il en comporte un ;
• votre volonté de dénoncer ou de résilier le mandat ;
• la date à laquelle vous souhaitez que le mandat prenne fin, dans le respect du préavis.

Une formulation simple peut suffire :

« Par la présente, je vous informe de ma décision de dénoncer le mandat exclusif de vente signé le [date] concernant le bien situé [adresse]. Cette dénonciation prendra effet dans le respect du délai de préavis applicable. »

Peut-on se rétracter après avoir signé un mandat exclusif ?

Il ne faut pas confondre droit de rétractation et résiliation du mandat.

En effet, lorsque le mandat est conclu en-dehors des locaux de l'agence à la suite d'un démarchage, le vendeur bénéficie d'un délai légal de rétractation de 14 jours. Ce droit permet de revenir sur son engagement sans avoir à justifier sa décision. La rétractation doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception.

Cependant, sachez que si l'agent immobilier a déjà commencé à effectuer des visites avec votre accord, vous ne pouvez plus vous rétracter.

Peut-on résilier un mandat exclusif avant la fin des 3 mois ?

La période initiale d'irrévocabilité vise à sécuriser l'engagement pris entre le vendeur et l'agence immobilière. Le souhait de modifier sa stratégie de commercialisation ou de confier la vente à un autre professionnel ne permet donc pas, à lui seul, de mettre fin au mandat avant l'expiration de cette période.

Certaines situations peuvent toutefois justifier une remise en cause anticipée du contrat, notamment lorsque l'une des parties ne respecte pas ses obligations.

L'agent immobilier est tenu à une obligation de moyens et non de résultat : l'absence de vente ou d'offre, à elle seule, ne suffit donc pas à caractériser un manquement. L'appréciation doit plutôt porter sur les engagements prévus dans le mandat et sur les actions de commercialisation convenues entre les parties.

Une difficulté peut notamment se présenter lorsque :

• la diffusion de l'annonce prévue au mandat n'a pas été effectuée ;
• les modalités de suivi convenues ne sont pas respectées ;
• les demandes d'acquéreurs restent sans réponse ;
• certains engagements essentiels prévus au mandat ne sont pas mis en œuvre.

Dans ce type de situation, il est préférable d'échanger dans un premier temps avec l'agence afin de faire le point sur les actions engagées et, si nécessaire, de lui demander formellement de respecter ses engagements. Si le désaccord persiste, une mise en demeure peut être adressée par écrit.

L'absence de vente ne suffit pas à rompre le mandat

L'absence d'offre après plusieurs semaines de commercialisation ne signifie pas nécessairement que le mandat exclusif ne produit pas les résultats attendus. Le délai de vente dépend en effet de nombreux facteurs, parmi lesquels le prix du bien, sa localisation, ses caractéristiques, le niveau de la demande ou encore les conditions du marché.

Avant d'envisager une résiliation du mandat, un point d'étape avec l'agence peut permettre d'analyser les résultats obtenus et, si nécessaire, d'ajuster la stratégie de commercialisation. Cet échange peut notamment porter sur :

• la visibilité de l'annonce et les contacts reçus ;
• le nombre de visites réalisées ;
• les retours des acquéreurs potentiels ;
• les actions de commercialisation mises en œuvre ;
• l'adéquation du prix avec les biens comparables et les conditions du marché local.

Ce bilan permet au vendeur et à l'agence de faire le point sur la commercialisation et d'identifier ensemble les éventuels ajustements à envisager, qu'il s'agisse du prix, de la présentation du bien ou des modalités de diffusion.

Que devient un mandat exclusif après les 3 mois d'irrévocabilité ?

Un mandat exclusif peut être conclu pour une durée supérieure à trois mois. Ce qui est encadré par l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, c'est la possibilité de dénoncer le mandat après les trois premiers mois.

Ainsi, passé un délai de trois mois à compter de la signature, chacune des parties peut mettre fin au mandat à tout moment, à condition d'en informer l'autre au moins 15 jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le mandat ne prend donc pas automatiquement fin au bout de trois mois : il peut continuer jusqu'au terme prévu au contrat si aucune des parties ne décide de le dénoncer. Le vendeur n'a pas non plus à signer un nouveau mandat pour poursuivre la commercialisation au-delà de cette période.

Enfin, une clause qui limiterait la possibilité de dénoncer le mandat à l'échéance de périodes successives de reconduction serait contraire à cette faculté de résiliation à tout moment. La Cour de cassation l'a notamment rappelé dans une décision du 3 novembre 2016.

Attention à la clause pénale et au droit de suite

Certains mandats comportent une clause pénale destinée à sanctionner le non-respect de l'exclusivité. Par exemple, si un vendeur contourne volontairement l'agence pendant la durée du mandat pour vendre directement à un acquéreur, il peut s'exposer aux conséquences financières prévues par le contrat, dans les limites du cadre légal.

Il peut également exister une clause dite de droit de suite. Celle-ci vise notamment les acquéreurs auxquels l'agence a présenté le bien pendant la durée du mandat.

Si, après résiliation, vous vendez votre logement à une personne que l'agence vous avait déjà présentée, un litige peut survenir sur les honoraires ou sur l'application des clauses du mandat. Avant de signer une vente directe ou un nouveau mandat avec une autre agence, relisez donc attentivement les dispositions du contrat que vous venez de dénoncer.

Le mandat partagé : une alternative à la résiliation d'un mandat exclusif

Vous êtes satisfait du travail de votre agence, mais vous souhaitez donner davantage de visibilité à votre bien ? Avant de résilier votre mandat exclusif, une autre solution peut parfois être envisagée : le mandat partagé.

Le principe est simple. Vous conservez un interlocuteur principal, mais celui-ci peut coopérer avec d'autres professionnels pour présenter votre logement à davantage d'acquéreurs potentiels.

Cette collaboration peut élargir la diffusion du bien tout en conservant une certaine cohérence dans la stratégie commerciale. Les modalités varient toutefois selon les réseaux et les accords conclus entre professionnels.

Le mandat partagé peut ainsi constituer un compromis entre le mandat exclusif classique et la multiplication des mandats auprès de nombreuses agences.

FAQ : tout savoir sur la résiliation d'un mandat exclusif

Puis-je changer d’agence après avoir résilié mon mandat exclusif ?

Oui, une fois le mandat arrivé à son terme, vous pouvez confier la vente à une autre agence. Vérifiez toutefois l’existence d’une éventuelle clause de droit de suite : si le nouvel acquéreur a été présenté par la première agence, des conséquences financières peuvent subsister selon les conditions prévues au mandat.

Que risque-t-on en vendant directement à un acheteur pendant un mandat exclusif ?

Vendre directement pendant la période d’exclusivité peut constituer un manquement aux obligations prévues par le mandat. Selon les clauses du contrat et les circonstances, le vendeur peut notamment s’exposer à l’application d’une clause pénale. Il est donc préférable de vérifier les conditions du mandat avant d'accepter une offre directe.

Peut-on négocier une baisse des honoraires avant de résilier un mandat exclusif ?

Les honoraires de l’agence sont définis dans le mandat et peuvent faire l’objet d’une négociation avant ou lors de sa signature. Une baisse peut également être discutée en cours de commercialisation, notamment si le vendeur souhaite poursuivre la collaboration plutôt que résilier le mandat. Toute modification doit toutefois être formalisée par écrit.

Que faire si l’agence refuse de prendre en compte ma résiliation ?

Commencez par vérifier la date de signature du mandat, la période d’irrévocabilité et les modalités de dénonciation prévues au contrat. Si les conditions de résiliation sont respectées, conservez la preuve de l’envoi de votre courrier recommandé. En cas de désaccord persistant, vous pouvez demander conseil à un professionnel du droit ou à une association de consommateurs.