Comment vendre un logement loué ?

Vendre un logement loué, c’est possible ?

Un propriétaire a le droit de mettre en vente un appartement ou une maison qu’il loue, à condition de respecter certaines règles. Notons que ces règles sont beaucoup plus contraignantes pour la vente d'un logement libre (sans locataire) que pour la vente d'un logement occupé. En effet, s’il décide de vendre son logement occupé, c’est-à-dire avec le locataire qui reste en place, le propriétaire-bailleur n'a pas d'obligation particulière à respecter, puisqu'il n'a pas à donner congé à son locataire actuel. D’autre part, il n’est pas contraint d’avertir son locataire de la mise en vente du logement, puisque celui-ci continuera de payer son loyer au futur acquéreur du logement. Dans ce cas, le propriétaire n’a donc pas besoin d’attendre que le bail de location arrive à son terme pour engager la procédure de vente du logement. Néanmoins, il est préférable d’informer le locataire oralement ou par écrit afin de faciliter les visites des acquéreurs potentiels. En outre, si cela est notifié dans le bail de location, le locataire doit accorder un droit de visite de 2 heures par jour au propriétaire, en dehors du dimanche.

Vente d'un logement libre : le locataire en place est prioritaire

Si le propriétaire-bailleur décide de vendre libre (sans locataire) un logement qu'il loue, il doit impérativement adresser un congé (pas avant la fin du bail) avec offre de vente au locataire, et ce au moins 6 mois avant pour une location vide et 3 mois avant pour une location meublée. Le congé devra être envoyé au locataire par lettre recommandée ou notifié par huissier et devra comporter le prix et les conditions de vente. De plus, s’il s’agit d’une location vide le locataire dispose d'un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis. Le locataire a trois possibilités :

1. Accepter l'offre au prix.
2. Refuser l'offre de prix.
3. Négocier le prix de vente avec le propriétaire.

Dans ce dernier cas, le locataire n'est plus prioritaire. Le propriétaire peut donc vendre l’habitation à une personne faisant une offre au prix. En revanche, si le propriétaire trouve un acquéreur à un prix inférieur à celui initialement proposé par le locataire, il doit en informer ce dernier, qui aura 1 mois pour accepter ou refuser cette nouvelle offre. Si le locataire souhaite acheter le bien, il dispose de 2 mois pour signer l'acte de vente (ou 4 mois en cas de demande d'un crédit). Passé ce délai, la vente sera annulée.

Vente d’un logement occupé : attention à la décote

Avant de vendre un bien occupé, il faut savoir que ce dernier connaît généralement une décote par rapport à une vente de logement libre. Cette décote est variable suivant le temps restant au bail, le montant du loyer, le type de bien (grande surface, studio, etc.) et l'âge du locataire. Ainsi, les locataires de plus de 65 ans aux faibles revenus bénéficient d'une protection particulière, sauf dans le cas où le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans et modeste. En revanche, s’il s’agit d’une location meublée, aucune décote particulière n’est appliquée. En effet, la durée du bail est de seulement un an (ou 9 mois non renouvelables pour un contrat meublé spécial étudiant). Le nouvel acquéreur n'a donc pas à attendre longtemps pour récupérer le bien. Autre cas particulier : la vente d’un bien loué en « loi 1948 ». En effet, pour la vente de logements loués dans le cadre de ce dispositif, qui permet au locataire de bénéficier d’un loyer peu élevé, la décote peut atteindre 40 voire 50 % puisque l'acheteur devra attendre au moins 2 ans avant de pouvoir s’installer dans le bien.

#ChasseursImmo : 48 secondes pour répondre à cette question

https://soundcloud.com/michel-lechenault/vendre-un-logement-que-je-loue