Congé pour vente : téléchargez le modèle de lettre type à envoyer au locataire

Il s’agit de la procédure légale par laquelle un propriétaire bailleur informe son locataire qu'il souhaite mettre fin au bail à son échéance afin de vendre le logement loué. Il est encadré par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui définit précisément les conditions dans lesquelles ce congé peut être donné.

Le motif du congé doit impérativement figurer dans la lettre. Contrairement au congé pour reprise personnelle, celui pour vente vaut automatiquement offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption sur le bien immobilier qu'il occupe. C'est à la fois une obligation légale pour le bailleur et une protection fondamentale pour le locataire.

Le délai de préavis varie selon le type de location.

• Location vide (non meublée) : 6 mois avant l'échéance du bail. Ce délai est incompressible et court à compter de la réception de la lettre par le locataire, et non à partir de la date d'envoi.
• Location meublée : 3 mois avant l'expiration du bail. Le locataire d'un logement meublé ne bénéficie pas du droit de préemption.

La notification du congé pour vente doit obligatoirement se faire selon l'un des trois modes suivants :

• lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
• acte de commissaire de justice ;
• remise en main propre contre récépissé ou émargement signé.

Un congé envoyé par e-mail ou par SMS n'est pas valable juridiquement. Même si le locataire en accuse réception par écrit, cette formalité ne respecte pas la loi et pourrait être annulée.

Si le logement est occupé par plusieurs locataires dont les noms figurent sur le bail, le congé doit être adressé individuellement à chacun d'eux. En revanche, pour un couple marié ou pacsé, l'envoi à l'un des deux conjoints vaut pour les deux.

Pour être valable, la lettre de congé pour vente doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Leur absence ou leur inexactitude peut entraîner la nullité de la procédure et exposer le bailleur à de lourdes conséquences.

• Le motif du congé : la vente du bien immobilier doit être clairement indiquée, en faisant référence à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
• La description du bien : composition du lot principal et des éventuelles dépendances.
• Le prix de vente et les modalités de paiement.
• L'information sur le droit de préemption du locataire et le délai dont il dispose pour prendre sa décision.
• La reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, obligation introduite par la loi ALUR.
• La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, à joindre impérativement.

En présence d'un locataire protégé, une offre de relogement doit également figurer dans le courrier.

Coordonnées du propriétaire bailleur

• Nom – Prénom
• Adresse
• Code postal – Ville
• Numéro de téléphone
• Adresse e-mail

Coordonnées du locataire

• Nom – Prénom
• Adresse
• Code postal – Ville
• Numéro de téléphone
• Adresse e-mail

Envoi par lettre recommandée avec avis de réception (ou remise en main propre contre récépissé ou émargement)

À [ville], le [date du jour]

Objet : Congé pour vente

Madame, Monsieur,

Vous êtes locataire de mon logement situé au [adresse complète du bien loué] en vertu du bail qui nous lie depuis le [date d'effet du bail]. Ce contrat de location arrivant à échéance le [date de fin de bail], j'ai le regret, par la présente, de vous donner congé pour cette date.

Ce congé est motivé par la vente du logement (et de ses dépendances le cas échéant) tel(s) que décrit(s) dans le bail : [description du logement avec mention des éventuelles dépendances].

En application de l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce congé vaut offre de vente à votre profit et de préférence à tout autre acquéreur.

Le prix fixé pour la vente est de [prix en €].

Les conditions de la vente sont les suivantes : [modalités de paiement et conditions essentielles de la vente].

Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Je vous invite à me faire connaître votre acceptation ou votre réponse dans ces délais légaux. À défaut de décision de votre part dans ce délai, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date de fin de bail].

(Clause à insérer uniquement si le locataire est protégé en raison de son âge et de ses revenus :) Toutefois, étant donné que vous êtes âgé(e) de plus de 65 ans et que vous disposez de ressources annuelles inférieures au plafond en vigueur, je vous propose de vous reloger dans un logement situé au [adresse à proximité], correspondant à vos besoins et à vos possibilités.

Conformément à la loi, vous trouverez reproduits ci-dessous les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : [insérez les cinq alinéas].

Je vous remercie de votre compréhension et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Nom(s), Prénom(s), Signature(s)

Pièce jointe : Notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Lorsque le propriétaire d'un logement loué vide envoie un congé pour vente, ce dernier vaut automatiquement offre de vente au locataire. Ce dernier est prioritaire sur tout autre acheteur potentiel pour acquérir le bien immobilier qu'il occupe. Ce mécanisme s'appelle le droit de préemption.

Le délai de décision du locataire

Dès la réception du congé, le locataire dispose de deux mois pour faire connaître son acceptation ou son refus de l'offre de vente. Pendant cette période exclusive, le propriétaire ne peut proposer le bien à aucun autre acheteur. C'est un délai de réflexion protégé par la loi, durant lequel toute démarche de commercialisation est interdite.

Après l'acceptation de l'offre

Si le locataire accepte l'offre dans le délai imparti, il dispose ensuite :

• de deux mois supplémentaires pour finaliser la vente (signature du compromis puis de l'acte authentique chez le notaire) ;
• de quatre mois s'il recourt à un prêt immobilier pour financer l'acquisition.

Le notaire joue un rôle central dans cette phase : il authentifie la vente, vérifie la conformité de la procédure et s'assure que toutes les formalités légales sont remplies.

Après le refus ou l'absence de réponse

Si le locataire refuse l'offre, ou ne donne aucune réponse dans le délai de deux mois, le propriétaire retrouve sa liberté de vendre le bien à un tiers. Attention toutefois : si le prix de vente finalement consenti à un tiers est inférieur à celui figurant dans le congé, ou si les conditions sont plus avantageuses, le propriétaire est tenu de notifier à nouveau cette nouvelle offre au locataire, qui retrouve son droit de préemption.

Les diagnostics immobiliers à joindre à l'offre

Pour que l'offre de vente soit juridiquement complète, les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être transmis au locataire au plus tard au moment de son acceptation : DPE, diagnostic amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques naturels et technologiques (ERNMT), etc. L'absence de ces documents peut fragiliser la validité de la procédure et retarder la vente.

Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée qui, selon les situations, interdit au propriétaire de leur donner congé ou lui impose des obligations supplémentaires.

Qui sont considérés comme locataires protégés ?  

Est considéré comme locataire protégé le locataire qui remplit simultanément deux critères à la date d'expiration du bail :

• être âgé de plus de 65 ans ;
• disposer de ressources annuelles inférieures aux plafonds fixés pour l'attribution des logements conventionnés (variables selon la composition du foyer et la zone géographique).

La protection s'étend également aux locataires qui hébergent, à leur domicile, une personne à charge remplissant ces deux critères.

L'obligation de relogement

Lorsque le locataire est protégé, le bailleur doit lui proposer un logement de substitution correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans une zone géographique raisonnable par rapport à sa résidence actuelle ou à son lieu de travail. Il est généralement admis que le bailleur doit formuler au moins une proposition sérieuse.

La vente à la découpe

Lorsqu'un propriétaire cède un immeuble de plus de dix logements lot par lot (vente à la découpe), des règles spécifiques s'appliquent et des protections supplémentaires sont accordées aux locataires. Une procédure préalable d'information doit être engagée, avec des délais renforcés. Dans ce cas, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit.

Indivision, usufruit et SCI familiale

Les situations juridiques complexes, comme un bien détenu en indivision, par une SCI familiale ou un démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) peuvent avoir des incidences importantes sur la validité du congé pour vente. Dans ces cas, la consultation d'un notaire ou d'un avocat spécialisé en droit immobilier est indispensable avant d'engager toute démarche.

Logement non-résidence principale du locataire

Si le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire (résidence secondaire, logement de fonction…), les règles décrites ci-dessus ne s'appliquent pas. Ce sont alors les clauses du bail qui régissent les modalités du congé : délai de préavis potentiellement plus court, absence d'obligation de motivation. Pour des raisons de sécurité juridique, il reste cependant recommandé d'adresser le congé par LRAR ou par acte d'huissier.

À l'issue du préavis, le locataire libère les lieux et le propriétaire organise l'état des lieux de sortie,  ainsi que l'inventaire en cas de location meublée.

Un congé pour vente qui ne respecte pas les règles légales encourt la nullité. Les principales causes sont :

• non-respect du délai de préavis ;
• absence d'une mention obligatoire (motif, prix, description du bien, reproduction des alinéas légaux) ;
• notification par un mode non autorisé (e-mail, SMS) ;
• congé donné en cours de bail, avant l'échéance ;
• absence d'offre de relogement pour un locataire protégé.

Les conséquences pour le bailleur peuvent être lourdes : maintien forcé du bail, versement de dommages et intérêts, voire sanctions pénales en cas de congé frauduleux ou abusif.

Les recours des locataires

Face à un congé qu'ils estiment irrégulier, les locataires peuvent :

• saisir la commission départementale de conciliation pour tenter une résolution amiable ;
• faire constater sa nullité en portant le contentieux locatif devant le juge des contentieux de la protection (ex-tribunal d'instance) ;
• demander des dommages et intérêts si le congé est jugé abusif ou frauduleux.

• Mal calculer le délai : le délai part de la réception, pas de l'envoi. Anticipez toujours de quelques jours.
• Oublier la notice d'information : pièce jointe obligatoire. Son absence peut entraîner la nullité.
• Omettre la reproduction des alinéas légaux : les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 doivent figurer dans la lettre elle-même.
• Commercialiser le bien trop tôt : pendant les deux premiers mois du préavis, toute proposition à un tiers acheteur est interdite.
• Ne pas adresser le congé à l’ensemble des locataires : chaque signataire du bail doit recevoir son propre courrier.
• Ignorer le statut de locataire protégé : vérifiez systématiquement l'âge et les revenus du locataire avant tout envoi.

Les locataires peuvent-ils refuser de partir après avoir reçu le congé ?

Si celui-ci est régulier, les locataires doivent quitter le logement à l'expiration du bail. En cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, le propriétaire peut engager une procédure d'expulsion : commandement de quitter les lieux, assignation devant le juge des contentieux de la protection, puis exécution par huissier.

Puis-je vendre à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé ?

Oui, mais sous conditions. Si vous vendez à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, vous devez notifier cette nouvelle offre au locataire. Son droit de préemption se réactive pour deux mois supplémentaires.

Les locataires doivent-ils continuer à payer le loyer pendant le préavis ?

Oui. Les locataires restent tenus de payer son loyer et ses charges jusqu'à son départ effectif, même s'ils quittent les lieux avant l'expiration du préavis.

Le congé pour vente est-il possible en location meublée ?

Oui. En location meublée, le délai de préavis est de 3 mois et le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption. Les règles de notification restent identiques.

Puis-je vendre mon bien immobilier sans donner congé ?

Oui : c'est la « vente occupée ». Le bail se poursuit alors avec le nouvel acquéreur dans les mêmes conditions. Le locataire n'a pas à quitter les lieux et conserve l'intégralité de ses droits.