Un bailleur SCI peut-il donner congé pour reprise à son locataire ?

Morgane Jacquet
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Dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur est une SCI, le caractère familial de cette société a d’importantes conséquences sur la durée du bail mais aussi sur la possibilité pour le bailleur de donner congé pour reprise au locataire.

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groupe de personnes sci
Pour les SCI familiales, seuls les associés peuvent être bénéficiaires de la reprise pour habiter. © Getty Images
Sommaire

Le cas de la SCI professionnelle

Le principe prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est que seul le bailleur « personne physique » peut donner congé pour reprise à son locataire. Or, une SCI non familiale, dite encore une SCI professionnelle, est une personne morale.

La jurisprudence le rappelle : la reprise du logement pour y habiter ne peut intervenir qu’au bénéfice d’une personne physique (le bailleur, son conjoint, partenaire pacsé ou concubin ou les ascendants ou descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire pacsé ou concubin), la notion d’habitation ne concernant que les personnes physiques.

Le cas spécifique des SCI familiales

Si on suit la logique exposée précédemment, il est toutefois légitime de se demander si le régime est différent de celui des SCI professionnelles. La réponse est oui. La jurisprudence actuelle admet la délivrance d’un congé pour reprise au bénéfice d’un des associés de la SCI familiale. Elle va même au-delà et invalide le congé qui serait délivré au bénéfice d’un enfant d’un des associés. Seuls les associés peuvent être bénéficiaires de la reprise pour habiter.

Le bénéficiaire de la reprise doit effectivement habiter dans les lieux. À défaut, le congé pourra être considéré comme frauduleux, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges, et le bailleur s’exposera à une amende pénale de l’ordre de 6 000 euros pour les personnes physiques et 30 000 euros pour les personnes morales.

Rappel : les formes et délais de délivrance d’un congé pour reprise

L’article 15 de la loi de 1989 le rappelle : le propriétaire d’un logement loué, qui souhaite le reprendre pour y habiter ou pour y loger un de ses proches doit respecter des conditions de forme et de délai, à savoir : 

  • le congé doit être délivré 6 mois au minimum avant la fin du contrat de location en cours ; 
  • il doit être adressé au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise en main propre contre réception ou acte de commissaire de justice.

La loi du 6 juillet 1989 est d’ordre public, il n’est pas possible de déroger à ses dispositions. Ainsi, un congé qui ne respecte pas les formes précitées ne serait pas valable.

Références juridiques

  • Articles 13 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
  • Civ 3e, 19 janv. 2005, n°03-15.922
  • Civ 3e, 16 sept. 2008, AJDI 2008, 941
  • CA Bordeaux, 15 juin 2009, Loyers et copr. 2009, n°234
  • CA Reims, 12 juin 2015, Rev. Loyers. 2015. 349
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