Si vous vendez une maison ou un appartement, vous croiserez forcément la notion de « prix net vendeur ». Mais à quoi correspond exactement cette somme ? Comment la calculer ? Quel est l'impact des frais d'agence, des frais de notaire ou de la plus-value immobilière sur le montant que vous percevez réellement ? Voici l'essentiel à connaître pour comprendre ce terme clé de la transaction immobilière.
Prix net vendeur : définition et calcul du vrai prix de son logement
Lorsqu'une personne met en vente sa maison ou son appartement avec l'aide d'une agence immobilière, elle fixe un prix de vente. Mais l'intégralité de cette somme ne lui revient pas à l'issue de la transaction.
On distingue en effet le prix de vente FAI (frais d'agence inclus) et le prix net vendeur, c'est-à-dire le montant que le vendeur encaisse réellement après la vente. La différence entre ces deux prix correspond aux frais d'agence.
Quelle différence entre prix net vendeur et prix FAI ?
Le prix FAI est égal au prix net vendeur auquel s'ajoutent les frais d'agence. Plus les honoraires de l'agence immobilière sont élevés, plus l'écart entre ces deux montants est important.
Les frais d'agence correspondent à la rémunération de l'agent immobilier lorsque la vente aboutit. Ils ne sont pas encadrés par la loi et représentent généralement entre 5 et 8 % du prix net vendeur. Certaines agences appliquent toutefois un montant minimum d'honoraires compris entre 5 000 et 6 000 €.
Exemple de calcul du prix net vendeur
- Prix net vendeur : 200 000 €
- Frais d'agence : 6 %, soit 12 000 €
- Prix FAI affiché dans l'annonce : 212 000 €
Pour réaliser une bonne estimation immobilière, il est essentiel de partir du prix net vendeur souhaité, puis d'y ajouter les frais d'agence afin d'obtenir le prix FAI qui figurera dans les annonces.
Un acquéreur potentiel consulte toujours le prix FAI. Il doit donc avoir conscience que ce montant comprend également la rémunération de l'agence immobilière.
Les frais de notaire
Les frais d'acte, souvent appelés à tort « frais de notaire », sont payés par l'acquéreur et s'ajoutent au prix FAI.
Lors de la signature du compromis de vente, le coût total supporté par l'acheteur comprend :
- le prix net vendeur ;
- les frais d'agence ;
- les frais de notaire.
Ces frais représentent généralement 7 à 8 % du prix du bien immobilier et sont calculés sur la base du prix FAI.
Exemple de calcul
En reprenant l'exemple précédent :
- Prix net vendeur : 200 000 €
- Frais d'agence (6 %) : 12 000 €
- Prix FAI : 212 000 €
- Frais de notaire (7 %) : 14 840 €
- Coût total pour l'acquéreur : 226 840 €
Le notaire joue un rôle central dans la transaction immobilière. Il sécurise juridiquement la vente, vérifie les titres de propriété, procède aux formalités de publicité foncière et purge les éventuels droits de préemption.
Il encaisse également les frais d'acte lors de la signature de l'acte authentique, puis reverse les fonds au vendeur dans un délai généralement compris entre 2 et 21 jours ouvrés après la signature.
Barème des émoluments du notaire depuis janvier 2021
Tranche | Taux applicable |
De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
Plus de 60 000 € | 0,799 % |
L'acquéreur peut-il réduire les frais de notaire ?
Il est possible pour l'acheteur de diminuer le montant des frais de notaire.
Une première solution consiste à verser directement à l'agence immobilière ses honoraires, séparément du prix d'achat. Pour être applicable, cette possibilité doit être prévue dans le mandat de vente.
Dans cette configuration, seul le prix net vendeur figure dans le compromis de vente et dans l'acte authentique. Les frais de notaire sont alors calculés sur le prix net vendeur, et non sur le prix FAI, ce qui permet à l'acquéreur de réaliser une économie.
Exemple
En reprenant l'exemple précédent :
- Prix net vendeur : 200 000 €
- Frais de notaire (7 %) : 14 000 €
- Prix total payé par l'acquéreur : 214 000 €
- Économie réalisée : 2 840 € par rapport au scénario standard.
Une autre solution consiste à déduire la valeur du mobilier du prix du logement.
Les frais de notaire étant calculés uniquement sur la valeur immobilière du bien, il est possible de demander au notaire de retrancher du prix global la valeur des équipements présents (cuisine équipée, meubles de salle de bains, etc.).
Attention toutefois à ne pas surévaluer la valeur du mobilier, au risque d'attirer l'attention de l'administration fiscale. Par ailleurs, les banques peuvent refuser d'inclure cette part dans le montant du prêt immobilier accordé à l'acquéreur.
Peut-on négocier les frais d'agence ?
Contrairement aux frais de notaire, les frais d'agence peuvent être négociés. Ils sont en effet librement fixés par les agences immobilières, même si la loi Alur impose leur affichage et leur transparence.
Les frais de notaire sont quant à eux quasiment incompressibles, car ils comprennent principalement des impôts, des taxes et des honoraires encadrés par la réglementation.
Comment réduire les frais d'agence en tant que vendeur ?
Si vous parvenez à négocier une baisse des frais d'agence, vous pouvez préserver votre prix net vendeur.
Par exemple, lorsqu'un acquéreur potentiel formule une offre d'achat inférieure au prix initial, vous pouvez demander à l'agence immobilière de réduire ses honoraires plutôt que de diminuer votre prix net vendeur.
C'est une pratique que les agents immobiliers connaissent et peuvent mettre en place dans le cadre d'une négociation.
Comparer les agences immobilières
En tant que vendeur, vous pouvez également faire jouer la concurrence entre plusieurs agences.
En contactant différents professionnels, vous pourrez comparer les tarifs proposés et constater des écarts parfois importants pour un même secteur géographique.
La signature d'un mandat exclusif, qui consiste à confier la vente du logement à une seule agence pendant une durée déterminée, peut également être l'occasion de négocier une baisse des honoraires.
Les agences immobilières en ligne : une alternative moins chère ?
Il existe également des solutions alternatives avec les agences immobilières en ligne.
Elles proposent souvent des tarifs inférieurs à ceux des agences traditionnelles, avec des forfaits fixes qui représentent un pourcentage plus faible du prix de vente.
L'accompagnement proposé est toutefois différent : les acteurs en ligne délèguent généralement certaines missions au vendeur, comme les visites ou une partie de la négociation, tandis que les agences classiques assurent un suivi plus complet de la transaction.
Peut-on négocier les frais d'agence en tant qu'acheteur ?
En tant qu'acquéreur, il est également possible de tenter d'obtenir une réduction des frais d'agence. Attention toutefois : une négociation trop agressive peut démotiver l'agent immobilier chargé de votre recherche. Sur un marché tendu, instaurer une relation de confiance avec son agence immobilière peut être essentiel pour accéder plus facilement aux opportunités disponibles.
Prix net vendeur, plus-value immobilière : quelle somme percevez-vous réellement ?
Le prix net vendeur ne correspond pas toujours à la somme finale réellement encaissée par le vendeur.
Au-delà des frais d'agence et des frais d'acte, d'autres éléments peuvent réduire le montant perçu, notamment la plus-value immobilière.
L'impact de la plus-value immobilière
Lorsque vous vendez un bien qui n'est pas votre résidence principale, la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition constitue une plus-value immobilière imposable.
Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention du bien :
- au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ;
- au-delà de 30 ans, les prélèvements sociaux cessent également de s'appliquer.
Pour une résidence principale, la plus-value immobilière est totalement exonérée.
Les autres frais qui réduisent la somme perçue par le vendeur
D'autres dépenses peuvent également diminuer le montant réellement encaissé :
- les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz...) ;
- les éventuels frais de mainlevée d'hypothèque lorsque le bien est encore associé à un prêt immobilier ;
- la quote-part de taxe foncière et de charges de copropriété à régulariser lors de la vente ;
- les travaux réalisés avant la mise en vente pour valoriser le logement.
Comment fixer le bon prix de vente ?
Pour déterminer un prix de départ cohérent et obtenir la somme souhaitée après la vente, il est indispensable de réaliser une estimation immobilière prenant en compte l'ensemble de ces paramètres.
Vous pouvez consulter les prix du marché dans votre secteur sur SeLoger afin d'affiner votre estimation avant de publier votre annonce immobilière.
En théorie, c'est l'acheteur qui paie les frais d'agence puisque le prix affiché dans l'annonce correspond au prix FAI.
Mais en pratique, puisque le vendeur ne perçoit que le prix net vendeur, ces frais ont bien un impact sur la somme qu'il encaisse réellement.
Il est donc essentiel de veiller à ce que le prix FAI affiché reste cohérent avec la réalité du marché local afin de ne pas décourager les acquéreurs potentiels dès la première consultation.
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