Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Logement décent : les points principaux à retenir

Chaque propriétaire doit mettre en location un logement décent. La décence est ainsi définie par différents critères cumulatifs :

• Le logement doit être en bon état pour assurer la santé et la sécurité du locataire, il ne doit donc présenter aucun danger et respecter les dernières normes.
• La superficie et le volume du logement doivent être suffisants.
• Le logement doit être correctement équipé, de telle sorte qu’il puisse être chauffé et garantir un minimum de confort au locataire.
• En cas de non-respect de ces critères, le propriétaire encourt des sanctions.

Un logement décent assure la santé et la sécurité des locataires

Le logement doit assurer la santé et la sécurité du locataire, ce qui suppose que la construction en elle-même doit être conforme à certains critères. Le logement que vous mettez en location doit présenter un toit en bon état, étanche, et il en va de même pour les portes et les fenêtres. Le bâtiment ne doit en aucun cas être sujet à des infiltrations d’eau, et certains éléments doivent se montrer particulièrement solides. C’est notamment le cas des balcons, terrasses et escaliers qui ne doivent pas présenter de danger. Le logement doit également être équipé d’une installation électrique, ce qui doit permettre au locataire de s’éclairer et de faire fonctionner les appareils. Il doit aussi bénéficier d’une installation de gaz ainsi que des équipements permettant de se chauffer et de produire de l’eau chaude. Enfin, les matériaux qui composent la construction ne doivent pas non plus présenter de danger pour le locataire, ils doivent donc être en bon état. Il s’agit par exemple de la tuyauterie, des peintures murales contenant du plomb, et des éléments pouvant contenir de l’amiante.

Les critères de surface d’un logement décent

Le logement que vous mettez en location doit respecter également certains critères de surface et de volume :

• Il doit présenter au moins une pièce principale, et sa surface doit être de 9 m² minimum.
• La hauteur sous plafond doit être supérieure à 2,20 mètres.
• Le volume habitable total doit être supérieur à 20 m3.

Notez que certains règlements sanitaires estiment comme non décents des logements dont la surface habitable est inférieure à 9 m², même si le volume total est d’au moins 20 m3. Sachez également que lorsque vous réalisez le calcul de la superficie habitable du logement, vous devez prendre en compte sa surface plancher, et déduire certains éléments : les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures des portes et des fenêtres. Pour obtenir le volume du logement, vous multipliez la surface habitable par la hauteur sous plafond. Certaines superficies sont exclues du calcul, comme les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les balcons, les loggias, ainsi que les parties de pièces présentant des mansardes dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Logement décent : quels équipements doivent être installés ?

Pour être considéré comme logement décent, ce dernier doit présenter un certain nombre d’équipements destinés à assurer le confort du locataire. On parle par exemple des équipements suivants :

• Une installation qui puisse chauffer l’intégralité du logement, qui doit comprendre une alimentation en énergie ainsi qu’un système d’évacuation des produits de combustion.
• Le locataire doit avoir accès à l’eau potable, ce qui suppose une installation spécifique. Notez que la pression et le débit doivent être satisfaisants.
• Le logement doit être équipé d’un système d’évacuation des eaux usées.
• Une cuisine aménagée, ce qui signifie qu’elle doit pouvoir accueillir un système de cuisson, et elle doit comprendre un évier.
• Le logement doit contenir une installation sanitaire, qui est aménagée à l’intérieur de l'habitation. Cette installation doit comporter un WC, une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide, et l’intimité du locataire doivent être garantis.
• Le logement doit comporter au moins une fenêtre ouvrant sur l’extérieur, afin de garantir un éclairage naturel et pour que la pièce puisse être aérée.

Les risques encourus si le logement ne respecte pas les critères de décence

L’obligation de louer un logement décent qui s’impose aux propriétaires, suppose que ces derniers encourent des sanctions en cas de non-respect de ces critères. Pour commencer, l’attribution des allocations logement est soumise à la conformité du logement vis-à-vis des critères de décence. Chaque locataire doit ainsi répondre à un questionnaire concernant le logement qu’il occupe. En cas de doutes concernant le caractère décent de l'appartement ou de la maison, la CAF se réserve le droit de venir directement vérifier. Si le logement n’est pas considéré comme décent, la CAF suspend alors le versement des allocations, ce qui provoque généralement le départ du locataire. Le locataire bénéficie de recours pour signaler un logement non décent : il peut ainsi demander la conformité du logement, d’abord de façon amiable, puis il peut intenter une action en justice devant le tribunal d’instance pour faire exécuter cette obligation par un juge. C’est alors ce dernier qui détermine les travaux à mettre en œuvre, il peut également contraindre le propriétaire à réaliser les travaux, prononcer une réduction du loyer et le condamner au versement de dommages et intérêts.