Quelle est la surface minimum pour vendre un bien immobilier ?

Vous êtes propriétaire d’un logement de très petite surface ? Sachez que vous pouvez le vendre comme un bien immobilier classique, puisqu’il n’existe pas un nombre minimal de mètres carrés à respecter pour pouvoir vendre. En revanche, si votre logement est situé dans une copropriété, la loi Carrez vous oblige à mentionner sa surface dans l’annonce, le compromis et l’acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur pourra vous réclamer une diminution de prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. La loi Carrez ne s'applique pas aux caves, aux garages, aux parkings et aux lots de moins de 8 m² (chambre de service, cellier, débarras…). Il est cependant tout à fait légal de vendre ce type de lots, à condition de préciser qu’il ne s’agit pas d’un bien immobilier habitable. L’acheteur pourra donc disposer du bien comme il le souhaite à titre personnel, mais il ne pourra pas le louer. Pour être loué, un logement doit disposer d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 mètres, soit un volume habitable de plus de 20 m³.

Pour calculer la superficie loi Carrez d’un bien immobilier en copropriété, il convient de mesurer la surface de plancher et de déduire les cloisons et les murs, les marches et cage d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres ou encore les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont également exclues, les loggias, les balcons et terrasses, les annexes, caves et garages, les jardins, les combles non aménagés, les séchoirs extérieurs au logement ou encore les locaux communs et autres dépendances des logements. Un placard est pris en compte dans la superficie loi Carrez uniquement s’il possède une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre et un niveau du sol identique à la pièce qui le contient. Une fois le calcul de la surface loi Carrez effectué, l’attestation dispose d’une durée illimitée tant qu’aucune modification intérieure du logement n’est effectuée. Pour calculer la superficie loi Carrez, il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un professionnel, mais il est tout de même préférable de mandater un expert pour éviter toute erreur.

Il faut savoir que la surface habitable ne correspond pas à la totalité de la surface au sol d’un logement. En effet, pour connaître la surface habitable d’un logement, il faut retirer de la surface au sol les éléments suivants :

• Les escaliers.
• Les embrasures de fenêtres et de portes.
• Les cloisons.
• Les murs.
• Les vérandas.
• Les espaces occupés par des gaines.
• Les remises.
• Les garages.
• Les caves.
• Les parkings.

Il est donc possible de relever un décalage entre les résultats du calcul de la surface habitable, celui de la surface Loi Carrez qui retire également les surfaces dont la hauteur sous-plafond est inférieure à 1,80 mètre et la surface utile, qui intègre d’une part la surface habitable, à laquelle s’ajoute la moitié de la surface des annexes.

En théorie, le calcul de la surface en Loi Carrez ne doit pas obligatoirement être réalisé par un professionnel, il peut même être effectué par le vendeur lui-même. Cependant, il est fortement conseillé de recourir à un diagnostiqueur professionnel certifié, car cette opération comporte des risques, dans la mesure où le calcul s’avère complexe et qu’une erreur peut coûter cher au vendeur a posteriori. La loi tolère une marge d'erreur dans le calcul de la surface à partir du moment où cette erreur est inférieure à 5 %. Au-delà, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle. L’acquéreur dispose même d’un délai d’un an après la signature de l’acte de vente pour saisir le tribunal en cas de constatation d’une erreur dans le calcul de la surface.

L’avantage du recours à un diagnostiqueur immobilier certifié, c’est que ce dernier délivre une attestation de surface qui est ensuite valable à vie, à condition que la réalisation d’éventuels travaux n’ait pas eu d’impact sur la surface du logement. En cas d’erreur dans le calcul de la surface du logement, le diagnostiqueur est assuré et il engage sa responsabilité, ce qui exonère le vendeur d’éventuelles représailles par la suite.

La loi permet au propriétaire d’un lot de copropriété de le diviser en deux, voire plus, pour obtenir de nouveaux lots d'une petite superficie. La division d'un lot destinée à créer de nouveaux locaux d'habitation doit cependant suivre certaines règles résultant du statut de la copropriété et de la loi de 1965. Les nouveaux lots créés, grâce à la division, doivent notamment mesurer au minimum 14 m² pour 33 m³ : un copropriétaire peut vendre un logement de moins de 14 m² uniquement s’il constitue un lot à part entière. Les lots créés doivent également respecter la destination de l'immeuble et les clauses spéciales pouvant être rédigées dans le règlement de copropriété (assemblée générale requise, interdiction de division, etc.). Les logements créés devront aussi respecter les critères de décence et les diagnostics amiante et plomb devront obligatoirement être réalisés. En outre, le vote de l'assemblée générale doit valider la nouvelle répartition des charges provoquée par la division. Il est également nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale si les travaux de division affectent l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes.

Pour être considérée comme une chambre, une pièce n'a pas à respecter de surface minimum, mais, dans les faits, une pièce de moins de 9 m² n’est généralement pas considérée comme une chambre. Pour une pièce de 7 m², il est donc préférable d’opter pour l’appellation « dressing » ou « bureau ». Dans le cadre d’un logement en copropriété, la pièce doit offrir une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre pour être prise en compte dans la superficie habitable.

• En cas de mansarde dans la pièce, la superficie d’une chambre loi Carrez équivaut à la surface au sol de la pièce, à laquelle il faut soustraire la partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à cette limite. Une chambre mansardée oblige donc à vérifier la hauteur sous plafond sur la totalité de la surface de la pièce pour être intégrée à la surface habitable.
• Pour une chambre en mezzanine, c’est encore différent. La surface s’intègre dans le calcul de la superficie loi Carrez seulement si la mezzanine n’est pas une construction légère ni démontable et que sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.