En France, on distingue actuellement 2 droits de propriété : la pleine propriété et la propriété par démembrement. Un nouveau droit de propriété dissociant le bâti du foncier vient d'être mis en place. Quelles sont les différences entre ces 3 types de propriété ?
La propriété dissociant le bâti du foncier : le 3e droit de propriété
Une nouvelle loi, visant à réduire le coût du foncier, a été adoptée par l'Assemblée nationale. Elle vise à généraliser un nouveau droit de propriété, dissociant le bâti du foncier. Cela signifie qu’un acquéreur pourra devenir propriétaire d’un logement, mais pas du terrain sur lequel il est construit. En réalité, ce dispositif existe déjà depuis 2017 dans certaines communes par l'intermédiaire des Organismes de foncier solidaire (OFS), sous la forme d’un Bail réel solidaire (BRS) réservé aux ménages modestes. Le BRS fixe la durée de la propriété du bâti, le montant du loyer foncier, les conditions de revente des biens immobiliers et les modalités de rechargement du bail en cas de mutation. En 2 ans, ce dispositif a convaincu les collectivités, avec plus de 8 400 logements programmés. L'idée de ce nouveau droit de propriété est donc d’élargir ce dispositif à tous les logements via des Offices fonciers libres (OFL).
Ce nouveau droit de propriété a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété des ménages modestes, en faisant baisser le prix des logements.
La propriété classique foncière, ou « pleine propriété »
La pleine propriété, ou propriété classique foncière, consiste à posséder totalement un bien immobilier : le propriétaire détient l’ensemble des droits sur son bien. Ce droit est absolu, c’est-à-dire que le propriétaire a le droit d’utiliser le logement comme il le souhaite. Il peut s’y loger, le mettre en location et percevoir les revenus issus de cette location, ou encore le céder à un nouvel acquéreur, de façon libre et dans le respect de la loi. La pleine propriété est également un droit exclusif. Cela signifie que le bien immobilier est possédé totalement par un seul propriétaire (sauf en cas de murs mitoyens ou en copropriété), qui détient un titre de propriété. La propriété classique foncière est également un doit perpétuel. Le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite et sans limite dans le temps. En cas de décès du propriétaire, le bien immobilier est transmis à ses héritiers.
Nue-propriété et usufruit : la propriété par démembrement
En cas de propriété par démembrement, les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier possède le droit d'utiliser le bien comme il le souhaite et de percevoir les revenus issus d’une éventuelle mise en location. De son côté, le nu-propriétaire peut « seulement » disposer librement du bien (le vendre, par exemple). Le démembrement de propriété est fréquent dans le cadre d’une donation ou d’une succession. Le droit de nue-propriété et le droit d'usufruit sont des droits réels. Cela signifie qu'ils peuvent être cédés ou vendus en tant que tels. Précisons que l'usufruit peut être viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) ou temporaire (pour une période donnée). En cas d’usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété au terme du délai fixé.
Quelle différence entre nue-propriété et usufruit ?
| Nue-propriété | Usufruit | |
|---|---|---|
| Disposer du bien | Oui | Non |
| Occuper le bien | Non | Oui |
| Percevoir des revenus sur le bien | Non | Oui |
L'usufruitier doit payer la taxe foncière et les dépenses d'entretien courant, tandis que le nu-propriétaire prend en charge les réparations du gros œuvre, sauf en cas de mauvais entretien de l’usufruitier.
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