Est-il possible - oui ou non - de louer un logement sans DPE ?

Le DPE, acronyme de Diagnostic de Performance Energétique, est un outil de mesure qui évalue la performance énergétique d'un logement ou d'un bâtiment. Il a été créé pour aider les propriétaires et les locataires à mieux comprendre la consommation d'énergie d'un bâtiment et à identifier les zones à améliorer pour réduire les coûts énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE prend en compte plusieurs critères pour évaluer la performance énergétique d'un bien :

• l'isolation thermique,
• la qualité des équipements de chauffage et de climatisation,
• la ventilation,
• l'éclairage et la consommation d'énergie.

Le DPE attribue une note allant de A à G. Au DPE, A est la meilleure performance énergétique et G la moins bonne. Très énergivore, un bien étiqueté G est une passoire thermique.

D'après l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation, le DPE est obligatoire pour tous les logements mis en vente ou proposés à la location. Le résultat du DPE doit être inclus dans les annonces immobilières et dans les contrats de location afin d'informer les locataires et les acheteurs potentiels sur la performance énergétique du bâtiment.

Il doit, par ailleurs, être réalisé par un professionnel certifié. Pour qu'un bien immobilier puisse être mis en location, son DPE doit également correspondre, au minimum, à un niveau de consommation inférieur à celui correspondant à la lettre G (et cela depuis 2023). Si le logement présente une consommation énergétique supérieure au niveau E, son propriétaire ne peut pas le proposer à la location.

Les autres diagnostics obligatoires pour une location

• ERP (État des Risques et Pollutions) : évaluation des risques naturels, technologiques, miniers et écologiques auxquels un bâtiment est exposé.
• Électricité : vérification du respect des normes des installations électriques intérieures.
• Gaz : évaluation de l'état des installations de gaz d'un bien datant de plus de 15 ans afin de prévenir les risques d'accidents domestiques.
• Amiante avant location (DAPP - Diagnostic Amiante Parties Privatives) : obligatoire pour les biens faisant partie d'un immeuble collectif avec un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997.

Le diagnostic DPE suit plusieurs étapes bien précises :

• analyse préalable,
• visite du bâtiment,
• analyse des données,
• rédaction et remise du rapport.

La préparation de la visite

Le diagnostiqueur organise tout d'abord une visite de votre logement. Il demande également des informations :

• sur la surface,
• sur l'année de construction,
• sur les équipements de chauffage et de climatisation,
• sur la consommation d'énergie des dernières années.

La visite du bâtiment

Le diagnostiqueur réalise une visite complète du bâtiment pour mesurer :

• la surface,
• l'isolation thermique,
• la qualité des équipements de chauffage et de climatisation,
• la ventilation,
• l'éclairage
• et la consommation d'énergie.

L'analyse des données

Le diagnostiqueur analyse les données collectées lors de la visite pour évaluer la performance énergétique du bâtiment et déterminer sa classe énergétique (de A à G).

La rédaction et la remise du rapport

Le diagnostiqueur rédige un rapport de DPE qui présente les résultats de l'évaluation, ainsi que des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment. Le rapport doit inclure la classe énergétique du bâtiment, sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Le diagnostiqueur vous remet ensuite le rapport de DPE.

Si vous n’avez pas communiqué le DPE à votre locataire, que vous avez présenté des informations erronées sur la consommation d'énergie de votre bien ou encore que votre diagnostic n'est pas certifié, vous risquez des sanctions et de devoir accorder des dédommagements au locataire.

Annulation du contrat de bail en cas d'absence de diagnostics techniques

Dans le cas d'absence de DDT, et si le locataire prouve que le bien loué ne correspond pas à l'annonce publiée, il a la possibilité de résilier son contrat de bail.

Réduction du loyer

Dans le cas où les informations dissimulées ou erronées ne sont pas suffisantes pour nuire à l'intégrité du locataire, celui-ci peut tout de même demander une révision du loyer. La révision sera équivalente à la perte estimée pour le locataire.

Paiement de dommages & intérêts et risque pénal

Si le bailleur a omis plusieurs pièces dans le DDT, le locataire pourra obtenir des dommages et intérêts au tribunal. Le bailleur s'expose également à une amende civile pouvant aller jusqu'à 1 000 € par diagnostic manquant. Par ailleurs, la DGCCRF a la possibilité d'imposer des sanctions pénales. Le bailleur encourt 37 500 € d’amende et 2 ans de prison.

Au final, vous l'aurez compris, il n'est pas possible de louer sans DPE. Et pour cause, ce diagnostic est un élément essentiel à faire figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Dans le cas où vous ne respecteriez pas cette obligation, vous vous exposeriez à des risques judiciaires importants. Pour éviter cela, respectez scrupuleusement la réglementation en vigueur en faisant notamment appel à un expert certifié pour la réalisation de votre DPE.