Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé dans un bien immobilier que l'on destine à la location ou à la vente. Il est réalisé aux frais du bailleur ou du vendeur, mais ne nécessite pas une obligation de travaux. Bien que sa méthodologie ait connu plusieurs évolutions, elle n’a jamais été autant modifiée que depuis juillet 2021. Éléments d'explication.
À quel moment doit-on établir un DPE ?
Le DPE vente et location s’apparente à la visite d’un professionnel dans le bien immobilier concerné. Il est établi en cas de vente ou de location d’un bâtiment à usage principal d’habitation ou d’un logement (habitation individuelle ou située dans un immeuble de copropriété). Dès l’arrivée du diagnostiqueur sur les lieux, le bailleur ou le propriétaire lui remet les relevés de consommation énergétique à sa disposition.
Pour une location, le document est annexé au contrat de bail. Le diagnostiqueur, le bailleur ou le propriétaire le tient à la disposition des locataires qui en font la demande.
Pour une vente, il est annexé à l’acte authentique de vente ou à l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Il est présenté à chaque acquéreur qui en fait la demande.
Sauf exception, la réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la vente d’un logement ou à l'occasion de la signature d’un bail de location.
Qu’apporte le nouveau DPE aux locataires et aux propriétaires ?
La réforme DPE est entrée en vigueur en juillet 2021. Elle apporte toutes les informations nécessaires, afin d’avoir une meilleure idée du potentiel d’un logement moins pollueur et peu énergivore. Elle fournit l’étiquette Climat et l’étiquette Énergie du bien, ainsi que le résultat final. Ce dernier est mentionné sur Internet, dans la presse, sur les vitrines des agences et sur les annonces immobilières.
Contrairement à l’ancien DPE, le nouveau diagnostic est plus fiable en ce qui concerne la collecte de données (contrôle, justification et justesse) et le calcul du résultat (méthode 3CL révisée, enrichie et généralisée). En effet, il inclut les évaluations ayant permis d’obtenir le résultat (éclairage, ventilation, confort d’été, qualité de l’isolation de chaque élément ...). Enfin, cette réforme fait perdre au DPE son caractère simplement informatif pour le rendre pleinement opposable. En clair, le propriétaire, le syndic de copropriété, le notaire, voire l’agent immobilier impliqués dans la vente du logement, de même que toute personne travaillant sur la vente ou la location du bien, sont également juridiquement responsables des informations mentionnées dans le DPE.
Comment réaliser un DPE vente et location ?
La technique de réalisation de ce diagnostic immobilier a évolué. L’ancien DPE prenait uniquement en compte les factures, ce qui ne collait pas toujours avec la réalité. Par exemple, certaines personnes chauffent peu leurs logements et d’autres beaucoup. Il existe aussi des espaces de travail qui ne sont occupés que pendant quelques jours par semaine.
La nouvelle étiquette énergétique considère les critères communs et permanents à tous les logements. Elle se base sur des éléments relatifs aux équipements et à l’enveloppe, influant sur la performance climatique et énergétique du bien (avec un temps d’occupation constant).
S’il n’avait autrefois qu’un statut indicatif, le DPE est donc désormais, comme nous l'indiquions plus tôt, un diagnostic opposable. La responsabilité du diagnostiqueur est maintenant fortement engagée.
Pour que le professionnel émette un audit énergétique le plus proche de la réalité, fournissez-lui toutes les informations concernant l’isolation du logement. Si vous avez, par exemple, refait l’isolation des murs, remettez-lui les factures. Indiquez-lui aussi le type de radiateur utilisé, le type de vitrage…
Lors de la visite, le spécialiste inspecte les caractéristiques du bien telles que les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation… Il vérifie aussi les éléments isolants des ouvertures, des plafonds, des murs… L'expert se penche aussi sur l’emplacement du logement, sur la hauteur sous plafond, sur l’orientation…
Peut-on utiliser un DPE vente pour louer un bien et vice versa ?
Qu’il s’agisse de la location ou de la vente d’un logement, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique respecte une réglementation et une méthodologie similaires. Sur le plan théorique, les GES et la classe énergétique d’un bien immobilier sont identiques.
Toutefois, la jurisprudence et la loi ont démontré que le DPE location et le DPE vente ne sont pas interchangeables :
- Vous avez obtenu un DPE location ? Vous ne pourrez pas le réutiliser lors de la vente du bien. Il est nécessaire d’obtenir un nouveau DPE.
- Vous avez obtenu un DPE vente ? Vous pourrez le réutiliser au moment de la location du logement.
Peut-on réutiliser le DPE lors d’une location, d’une précédente vente ?
Tout dépend de la date de réalisation du diagnostic de performance énergétique. Si le vôtre a été établi entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, vous pourrez l’utiliser jusqu’en décembre 2024, mais s’il a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, sachez qu’il n’est plus valide depuis le 31 décembre 2022.
Plus tard, des sanctions s’appliqueront aux passoires thermiques.
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