Les étapes d'un premier achat immobilier

Les étapes d'un premier achat immobilier
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Entre  la recherche, la signature de la promesse de vente et le passage obligé devant le notaire pour signer l’acte définitif, il peut se passer plusieurs mois. SeLoger répertorie ces grandes étapes en mettant en exergue quelques conseils pour réussir au mieux ce parcours.

Acheter un logement, c’est presque un travail à temps plein ! il faut visiter, visiter et visiter, affiner son plan de financement, calculer les frais d’acquisition, signer un avant-contrat, y inclure des conditions suspensives, réfléchir pendant 10 jours. Une fois l’avant-contrat signé, les formalités administratives poursuivent leur chemin jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire suivie par la publication au bureau des hypothèques et la remise de la copie authentique du titre de propriété. Sans oublier dans l’intervalle de résilier sa location, récupérer son dépôt de garantie et prévoir le déménagement.

Phase 1 : Affinez et balisez votre demande

Définissez votre projet : Avant toute chose, il s’agit d’évaluer ses besoins et de déterminer ses critères de choix : surface habitable, balcon ou terrasse, proximité des transports en commun ou impératif de parking, ascenseur, proximité crèche, écoles et collèges, recherche petite rue calme… Mais aussi d’évaluer son budget avec apport personnel, montant possible de l’emprunt, donation éventuelle….

Lancez sa recherche : Toute recherche commence par les annonces des professionnels mises en ligne sur les sites Internet via ordinateur, tablette ou smartphone. Cela permet de visualiser des biens dans un quartier donné, de voir quels types de biens sont proposés, quelles surfaces, quel état de confort, quel étage,  et à quel prix. Une fois ces données en main, aller sur place humer le quartier, sa vie, ses bruits, ses commodités. Et faire le tour de quelques agences locales incognito.

Conseils Seloger

Consulter le site d'estimation immobilière LaCoteImmo.com peut permettre de se rendre compte des prix du marché. Consulter notre site, créer des alertes ou des push permet de débroussailler le terrain, donne une idée de l’offre et des prix. Mais là encore, rien ne vaut le déplacement ne serait-ce que pour juger de l’environnement, du temps de transport et de s’interroger si aller en périphérie de la ville ou du quartier permet d’acheter plus grand sans pour autant trop allonger ses temps de transport.

Visitez le plus possible : Il est indispensable de visiter un certain nombre de biens même si le futur acquéreur a un coup de cœur. La multiplication des visites aiguise l’œil, fait sauter aux yeux les points forts et faibles du bien. Elle permet aussi de rôder ses questions, de les affiner, d’en ajouter…Visiter aussi à plusieurs s’avère aussi judicieux et complémentaire.

Phase 2 : Fixez définitivement le prix du logement

Une fois le choix défini, reste à se mettre d’accord sur le prix d’achat. Il est actuellement possible de négocier par l’intermédiaire de l’agent immobilier notamment si le bien a une nuisance importante comme le bruit d’un train, d’une artère très passagère, d’une absence de parking dans un quartier où il est difficile de se garer, mais aussi de gros travaux à prévoir. Dans ce cas, et si le bien est à vendre depuis longtemps, le vendeur fera vraisemblablement un geste.

Phase 3 : Signez l'avant-contrat

Deux types d’avant-contrat, la promesse unilatérale ou le compromis :  Dans les deux cas, l’avant-contrat doit décrire le bien en détail, donner les conclusions des diagnostics obligatoires, communiquer le financement de l’achat et intégrer des conditions  suspensives (crédit, obtention du permis de construire). Si celles-ci ne se réalisent pas, le futur acquéreur est libéré de son achat et peut récupérer l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur. Il mentionne aussi la commission de l’agent immobilier, la provision  pour les droits  d’enregistrement, les frais d’acte et les émoluments du notaire).

Découvrez le guide pour réussir votre achat immobilier

Pour vous accompagner tout au long de votre achat, Seloger vous met à disposition un guide adapté à chaque situation : Le guide de l'achat immobilier

Phase 4 : J+10 fin du délai de rétractation

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours qui démarre le lendemain de la signature de l’avant-contrat. Si l’acquéreur ne se manifeste pas pendant ce délai, le notaire va commencer les formalités. Le cas échéant et sans avoir à motiver sa décision,  l’acquéreur récupère les sommes versées.

Phase 5 : Déposez votre préavis de départ pour votre bail d'habitation

A partir du délai de rétractation, le notaire va adresser à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). A partir de là, il faudra entre 2 et 3 mois au notaire pour récupérer toutes les pièces nécessaires à instruire la vente. C’est à ce moment là qu’il faut donner congé à son propriétaire. En principe, le locataire doit prévenir son propriétaire en déposant son préavis trois mois avant son départ mais à n’importe quel moment de l’année. Mais ce préavis peut être réduit à 1 mois, si la location est située dans une zone tendue. Il n’est pas obligé d’attendre la date anniversaire du bail.

Bon à savoir

Le préavis pour un bail d'habitation peut être amené à un mois selon les circonstances de départ dévoilées dans notre article « Quelle est la durée d’un préavis ? ».

Phase 6 : J+11 semaines, fin de la DIA

Environ 11 semaines, au plus, après l’envoi à la mairie de la déclaration d’intention d’aliéner, la mairie donne sa réponse à savoir si elle préempte auquel cas l’achat ne peut se faire ou si elle ne préempte pas, auquel cas, la voie est libre. Pendant ce temps, le notaire aura pu réunir toutes les pièces nécessaires à la constitution de l’acte authentique.

Phase 7 : le jour J

Tout est prêt pour la signature. Le notaire lit l’acte aux deux parties. L’acheteur règle le notaire avec un chèque certifié par la banque. Ce chèque couvre le prix de la vente et les frais notariés (entre 6 et 7%). La commission de l’agent immobilier est réglée par un autre chèque. Les clés sont remises à l’acquéreur. Celui-ci ne reçoit pas toutefois son titre de propriété, le notaire devant publier l’acte au Bureau des hypothèques. Une fois la vente publiée, le notaire envoie « la copie authentique de l’acte », adresse un récapitulatif détaillé des frais liés à l’achat. Au cas où le notaire aurait trop provisionné, il rembourse le trop perçu.