Quels sont les avantages d’un achat en nue-propriété ?

Medhi Salah
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Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Le démembrement de propriété est une solution pertinente pour se constituer un patrimoine à moindre coût. L’achat en nue-propriété offre en effet de nombreux avantages : on vous dit tout. 

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Acheter en nue-propriété - SeLoger
Achat en nue-propriété : quels sont les avantages ? ©Getty
Sommaire

L’achat en nue-propriété : de quoi s’agit-il ?

Avant toute chose, commençons par définir l’achat en nue-propriété. Le démembrement de propriété est prévu par les articles 578 et suivants du Code civil. Ce dernier distingue :

  • L’usufruit : le détenteur peut occuper et utiliser le bien, mais aussi en percevoir les éventuels loyers.
  • La nue-propriété : elle permet à son titulaire de vendre, donner ou détruire le bien.

Acheter un bien en nue-propriété consiste donc à concéder l’usufruit à un tiers. En clair : vous faites l'acquisition d'un bien immobilier auprès de ce tiers, qui continue d'y habiter pour une durée prédéfinie, par exemple 10 ou 20 ans. Ce démembrement est en effet limité dans le temps et peut prendre fin :

  • À l’expiration du délai prévu dans le contrat conclu entre le nu-propriétaire et l’usufruitier 
  • Au décès de l’usufruitier 
  • Suite à la renonciation par l’usufruitier à son droit sur le bien 
  • Du fait du non-usage de l’usufruit pendant 30 ans 
  • Du fait de la dégradation du bien par l’usufruitier

Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire récupère la totalité des droits sur le bien. Il est alors libre d’y habiter, de le mettre en location ou de le vendre.

Pourquoi réaliser un achat en nue-propriété ?

L’achat en nue-propriété offre de nombreux avantages. À terme, il assure une bonne rentabilité à votre investissement. 

Un prix défiant toute concurrence 

Tout d’abord, l’achat en nue-propriété est une opération financière lucrative. Elle permet d’acquérir un bien à un prix souvent très inférieur au prix du marché immobilier. La décote est au minimum de 30 %, et peut atteindre jusqu’à 50 % du prix selon la nature du bien et la zone géographique concernée. C’est donc l’occasion de réaliser une belle plus-value au moment de la revente.

Des frais de gestion limités

Autre avantage majeur pour le nu-propriétaire : l’entretien du bien reste à la charge de l’usufruitier. Celui-ci doit donc procéder, à ses frais, aux réparations et travaux suivants :

  • Façades 
  • Fenêtres et volets 
  • Ascenseurs 
  • Chaudière 
  • Peintures 
  • Etc.

En revanche, l’article 606 du Code civil prévoit l’obligation pour le nu-propriétaire d’effectuer toutes les réparations concernant le gros œuvre. Il s’agit des murs principaux, des voûtes, des poutres ou encore des murs de soutènement et des clôtures.

L’absence de risque locatif

Acheter en nue-propriété vous permet d’éviter les risques liés à la gestion locative. Vous n’avez pas à gérer les loyers impayés et les dégradations éventuelles de votre bien par votre locataire.

Une charge fiscale allégée

Tout d’abord, l’usufruitier reste responsable du paiement des impôts locaux. Le nu-propriétaire ne paie donc ni la taxe foncière ni la taxe d’habitation sur son bien immobilier. 

Par ailleurs, sous certaines conditions, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

Acheter en nue-propriété est aussi avantageux d’un point de vue fiscal lors de l’acquisition. Les frais de notaire sont calculés sur sa valeur, et non pas sur le prix total du bien. Vous économisez ainsi plusieurs milliers d’euros. À l’expiration du démembrement, vous récupérez la totalité de la propriété, sans aucuns frais supplémentaires.

Autre avantage fiscal intéressant : l’investissement en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il existe toutefois une exception en cas de succession, si le conjoint survivant conserve l’usufruit. Dans ce cas, les enfants obtiennent la nue-propriété. La valeur du bien est alors prise en compte pour le calcul de l’IFI.

Enfin, vous pouvez transmettre votre nue-propriété à vos héritiers quand bon vous semble, sans l’accord de l’usufruitier. Vous bénéficiez à cette occasion d’une fiscalité avantageuse sur votre donation.

Les points à retenir

  • S’il peut vendre le bien, le nu-propriétaire ne peut ni l’utiliser ni en retirer des revenus.
  • L’achat en nue-propriété est une opération financière intéressante, les coûts de gestion du bien étant très réduits.
  • Acheter un bien en nue-propriété permet de profiter de plusieurs avantages fiscaux.

L’achat en nue-propriété se distingue de l’investissement locatif. Impossible, en effet, de percevoir des loyers pendant la durée du démembrement. Vous ne pourrez pas rembourser votre emprunt par ce biais. Cette opération immobilière nécessite donc des fonds disponibles importants et de la patience. La période de démembrement peut être longue. Mieux vaut donc privilégier cet investissement pour préparer sa retraite.

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