Bien en copropriété avec « procédure en cours » : acheter et ne pas se faire avoir

Vous êtes en quête de votre futur chez vous et vous épluchez les annonces au quotidien. Pour certains biens proposés en copropriété, il arrive que la mention « procédure en cours » apparaisse après un descriptif des plus appétants et là, aïe, c’est la désillusion qui peut faire fuir nombre de candidats à l’achat. Pas très rassurant en effet de se lancer dans l’un des plus grands projets d’une vie avec ce qui sent la prise de risque à plein nez.

Pour autant, un homme averti en vaut deux et avant de capituler, il est bon de se renseigner pour bien comprendre ce que renferme cette mention. Pour savoir également si vous êtes en présence d’un risque élevé ou d’une simple procédure de recouvrement d’impayé. Dans tous les cas, cela signifie à tout le moins que la copropriété concernée joue pleinement son rôle en engageant les procédures adéquates pour redresser la barre.

Mais ce qu’il est vraiment important de noter dans le cas de l’achat d’un bien en copropriété est, d’une part, que les procédures engagées peuvent être de différentes natures et, d’autre part que la mention de « procédure en cours » n’est rendue obligatoire, au niveau de l’annonce immobilière, que pour trois situations particulières ayant des incidences plus ou moins lourdes, soit, de la plus courante à la plus sévère :

• la procédure d’alerte, qui peut être déclenchée par le syndic de copropriété ou par les copropriétaires réunissant au moins 15 % de quotes-parts en cas d’impayés, si les montants dus atteignent 25 % pour les copropriétés de moins de 200 lots ou 15 % si plus. Un mandataire est alors nommé par le TGI pour analyser la situation et formuler des préconisations visant à rétablir la situation en matière d’impayés ou de travaux à réaliser ;
• la procédure de redressement judiciaire, qui peut faire suite à l’alerte si les actions engagées n’ont pas abouti. Dans ce cas, le juge désigne un administrateur provisoire qui va gérer la copropriété en lieu et place du syndic, afin de mettre en œuvre des solutions censées redresser la situation dans les plus brefs délais ;
• la procédure pour copropriété en état de carence, qui est le niveau le plus grave car les problématiques constatées mettent en péril la sécurité des habitants et/ou de l’immeuble, ce qui peut déboucher dans les cas les plus extrêmes à l’expropriation des habitants.

Il existe d’autres procédures pour lesquelles la loi n’impose pas de mention particulière dans le cadre d’une annonce, ce qui se traduit par le libellé « pas de procédure en cours ». Un exemple parmi d’autres : s’il existe des impayés inférieurs aux seuils précités, nulle obligation de mentionner cet état de fait.

In fine, quelle que soit la mention indiquée, l’achat d’un bien en copropriété doit faire l’objet d’une attention toute particulière de la part de futur acquéreur. Et ce, qu’il s’agisse de vérifier par le menu si tout est en règle ou, le cas échéant, le degré de sévérité des problématiques « en cours ».

Parmi les sources d’informations indispensables au futur acquéreur d’un bien en copropriété, le « pré-état daté est à étudier à la loupe. En pratique, il s’agit d’un ensemble de documents listés dans l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation, encadré par la loi Alur de 2014 et répondant à l’obligation d’information du vendeur envers le potentiel acquéreur. Ces documents doivent lui être remis au plus tard au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Ces documents mentionnent les informations relatives à la situation financière de la copropriété, à sa gestion et à son état. Plus en détail, nous y retrouvons les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le règlement de copropriété, le montant des charges et leur répartition, les travaux entrepris ou programmés ainsi que, bien sûr, les éventuelles procédures en cours et leur nature.

Vous l’aurez compris, l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété demande de faire preuve de vigilance et d’investigation, surtout si la copropriété fait l’objet d’une procédure, que celle-ci soit ou non mentionnée dès l’annonce immobilière. Une façon d'avoir toutes les cartes en main pour peser le pour et le contre et effectuer le bon choix.

Ce qui, dans le cas d’une procédure en cours, permet également d’évaluer le niveau de risque et ses conséquences, de la plus banale – comme le recouvrement d’impayés de quelques centaines d’euros de la part d’un copropriétaire dans un ensemble qui compte de nombreux lots – aux plus lourdes, comme un redressement judiciaire ou, pire, une situation d’état de carence.

À noter par ailleurs que si c’est le vendeur qui est sous le coup d’une procédure pour impayés, c’est à lui seul d’assumer ses dettes. Le cas échéant, le montant correspondant sera déduit du prix de vente. Enfin, si des doutes persistent, il est possible de recueillir les conseils avisés du notaire en charge de la transaction pour trancher et s’engager ou non dans ce type d’achat.