Echanger sa maison (et pas que pour les vacances), c’est possible

Blandine Rochelle
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Si vous souhaitez changer de maison simplement et à moindre coût, pensez à l’échange définitif de maisons. Cette opération équivaut à une cession conventionnelle puisque chacun des propriétaires transfère la propriété de son bien à l’autre, mais elle permet de profiter de frais de notaire réduits, de ne pas passer par un crédit immobilier et de simplifier les démarches.

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L'échange de maison permet de ne signer qu'un seul acte notarié et de réduire les frais de notaire. © Jérôme Rommé - Adobe Stock
L'échange de maison permet de ne signer qu'un seul acte notarié et de réduire les frais de notaire. © Jérôme Rommé - Adobe Stock
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Deux couples échangent leurs maisons à Saumur

Une récente histoire rapportée par Le Courrier de l’Ouest a été largement partagée car elle sort de l’ordinaire. Si l’on commence désormais à bien connaître l’échange de maisons pour les vacances, on connaît moins l’échange définitif de maisons, qui a pourtant été acté il y a quelque temps.

A Saumur, dans le Maine-et-Loire, deux couples avaient besoin de voir évoluer leur habitat : Marion et Vivien avaient déjà un enfant et comptaient s’agrandir mais se sentaient à l’étroit dans leur maison de 67 m², tandis que Odette et Patrick ne parvenaient plus à entretenir leur grande maison de 108 m² et son terrain de 1 300 m². Les deux couples ont sollicité la même conseillère immobilière, Véronique Bardy du réseau Nestenn, qui leur a permis de se rencontrer. Les deux couples, qui souhaitaient changer de logement sans pour autant quitter la ville, ont été chacun séduit par la maison de l’autre, ce qui a donné lieu à un échange définitif de maison.

Dans les faits, comment ça se passe ?

Il est tout à fait possible de procéder à un échange définitif de maison, qui, d’un point de vue administratif, se concrétise de la même façon qu’une vente, à savoir chez le notaire. En revanche, on distingue plusieurs distinctions :

  • Lorsque les deux logements sont de valeur équivalente, on ne relève pas de spécificité par rapport au prix de vente. En revanche, si les deux logements sont manifestement de valeur inégale, le propriétaire du logement le moins cher doit verser une soulte à l’autre propriétaire, afin de compenser cette différence de prix. Cette soulte peut cependant revêtir des formes différentes selon les accords : il peut s’agir d’une somme versée à titre compensatoire ou encore d’un don de meuble, d'œuvres d'art ou d’électroménager, etc.
  • L’échange est possible lorsque le logement appartient aux seuls propriétaires. Si l’on relève une copropriété ou une indivision, l’échange définitif ne peut avoir lieu que si l’ensemble des copropriétaires est d’accord.
  • Le bien immobilier que l’on souhaite échanger n’a pas à être remboursé par anticipation, sauf dans le cas d’une hypothèque sur le bien. En cas d’hypothèque, celle-ci doit être levée avant l’échange du bien.
  • Enfin, le passage par le notaire est incontournable car lui seul peut matérialiser le transfert de propriété des biens.

Lorsqu’une soulte doit être versée, elle est alors payée au notaire lors de la signature de l’acte de vente et ce dernier la reverse au propriétaire bénéficiaire.

Les avantages de cette opération

On relève un certain nombre d’avantages à l’échange de maisons, par rapport à une opération d’achat-revente classique. A commencer par le fait de s’éviter deux ventes successives, puisqu’un seul acte notarié suffit pour concrétiser l’échange de maisons. Cela signifie donc des frais de notaire réduits, puisque les droits de mutation sont calculés sur la base de la valeur du bien le moins onéreux et ces frais de notaire sont ensuite répartis équitablement entre les deux parties. D’un point de vue fiscal, on profite ainsi d’économies notables. Enfin, l’échange de maisons permet de changer de logement même lorsque l’on ne peut pas se permettre de contracter un prêt immobilier.

Notez que l’échange définitif peut également concerner les parcelles de terrain, des caves, des parkings, des locaux commerciaux, des chambres de bonne ou des studios.

Le régime de la taxe sur la plus-value est la même que dans le cadre d’une vente classique : la plus-value sur l’échange d’une résidence principale est donc exonérée.

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