Comment sont gérées les petites copropriétés ?

Les décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés

1. Copropriétés concernées et modalités de vote

Si vous êtes copropriétaire dans une petite copropriété composée de moins de 6 lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, vous bénéficiez d’une possibilité de prendre des décisions par voie de consultation. Pour cela, tous les copropriétaires doivent avoir exprimé leur vote selon l'une des modalités suivantes :

• Par présence physique, y compris dans le cadre d’une délégation de vote.
• Par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique accepté par une décision de l’assemblée générale. Dans ce cas, les copropriétaires doivent confirmer leur vote par tout moyen dans les 48 h qui suivent la réunion.
• Par courrier sur support papier ou électronique.

2. Les obligations du syndic de copropriété

L’ensemble des décisions prises par consultation doivent être consignées sur un procès-verbal établi et signé par le syndic. Il doit y préciser le sens du vote de chaque copropriétaire ainsi que la signature des copropriétaires présents. Ce PV doit être annexé aux registres des PV d’assemblées générales des copropriétaires. Lorsqu’un copropriétaire demande la mise en place d’une consultation, le syndic doit l’organiser dans un délai de 21 jours suivant la demande.

3. La décision unanime en consultation

Les décisions, qui ne sont pas relatives au budget prévisionnel ou à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires dans le cadre de consultations écrites sans assemblée ou lorsqu’elles interviennent lors d’une assemblée. Lorsqu’un copropriétaire a été consulté par écrit, la décision est formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

Ces petites copropriétés ne sont pas tenues de constituer un conseil syndical. Le syndicat de copropriété n'est pas non plus tenu à une comptabilité en partie double.

Les copropriétés composées de 2 copropriétaires

Lorsque la copropriété est composée de seulement 2 copropriétaires, des règles spécifiques s’appliquent. Elles simplifient davantage la prise de décision.

1. Mentions obligatoires

Les décisions suivantes doivent préciser la nature de la décision ainsi que, le cas échéant, son coût, justifié par des devis ou des contrats, tant qu’elles ne portent pas sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes :

• Les mesures conservatoires.
• Les décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité de l’article 24).
• La désignation du syndic de copropriété.
• Les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25).
• Les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même lorsqu’elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

2. Encadrement des règles de prise de décision

Lorsque la copropriété est représentée par un syndic qui n’est pas un copropriétaire, les décisions ou mesures prises par un copropriétaire ou par les deux sont portées à la connaissance du syndic. L’ensemble des décisions doivent être consignées par écrit et enregistrées au registre des procès-verbaux des assemblées générales dans les cas suivants :

• Lorsqu’elles sont prises par les deux copropriétaires se réunissant sans convocation préalable.
• Lorsqu’un copropriétaire convoque l’autre à une assemblée en lui notifiant les points à l’ordre du jour.
• Lorsque ces décisions sont prises par un seul copropriétaire.

3. Les procédures en cas de conflit

Lorsqu’un conflit d’intérêt survient entre la copropriété et le syndic non professionnel, l’action en paiement des provisions peut être exercée par le copropriétaire qui n’est pas syndic (il s’agit de la même procédure que celle relative à l’absence de versement d’une provision exigible). La contestation d’une décision prise par un copropriétaire n’est possible que devant le tribunal judiciaire.

Lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi pour imposer ou autoriser des mesures urgentes qui interviennent dans l’intérêt commun, il statue selon la procédure accélérée au fond.