Règlement de copropriété : peut-on limiter ou interdire les locations Airbnb ?

Dans une copropriété, l'usage autorisé pour les logements est précisé dans le règlement de copropriété. Ce règlement définit ce que l’on appelle la « destination » de l’immeuble, c’est-à-dire l'usage principal prévu pour le bâtiment : usage d’habitation, professionnel, commercial, ou mixte. Cette destination détermine si des activités, telles que la location saisonnière, peuvent être pratiquées.

La clause d’habitation bourgeoise est courante dans les règlements de copropriété et impose souvent une destination résidentielle stricte. Elle limite l’usage des lots de copropriété à un usage d'habitation, éventuellement accompagné d’une activité libérale (activité des avocats ou des médecins, par exemple). Dans le cas de cette clause, l’immeuble est réservé à des usages d’habitation stricte, excluant ainsi les activités commerciales, dont font partie les locations saisonnières.

Selon le Code du tourisme, la location saisonnière se définit par la mise à disposition d’un logement pour des durées courtes, à la journée, à la semaine, ou au mois, sans que le locataire n’y établisse domicile. Le ministère de l’Économie rappelle également qu’une location saisonnière pour une même personne ne peut pas excéder 90 jours consécutifs par an.

Cette activité, souvent considérée comme commerciale, peut être en contradiction avec la destination de l’immeuble, lorsqu’il est strictement réservé à l’habitation. Avant de publier une annonce de location saisonnière, il est donc essentiel de vérifier si la destination inscrite dans le règlement de copropriété autorise une telle activité.

Lorsqu’un copropriétaire ignore ces restrictions et pratique la location saisonnière, sans l’accord de la copropriété, celle-ci peut envoyer une lettre recommandée rappelant les règles en vigueur. Si le propriétaire persiste, les autres copropriétaires ou le syndicat ont le droit d'intenter une action en justice.

La procédure passe par une assignation devant le tribunal compétent, où le juge peut ordonner l’arrêt immédiat de l’activité, et dans certains cas, des dommages et intérêts, si un préjudice est démontré (comme la dégradation des parties communes). Bien que cette démarche soit parfois longue, elle reste souvent la seule voie légale pour faire cesser une infraction de cette nature.

Outre le règlement de copropriété, certaines villes exigent une déclaration spécifique pour les locations saisonnières afin de mieux réguler leur impact sur le marché immobilier local. Dans certaines communes, une simple déclaration auprès de la mairie est requise. Un téléservice peut permettre de réaliser cette formalité en ligne.

D’autres villes imposent un numéro d’enregistrement pour chaque bien mis en location de courte durée. Ce numéro, obligatoire dans toutes les annonces, permet aux municipalités de suivre et réguler le développement de ce type de location. Les plateformes de location ont l'obligation de retirer les annonces qui ne respectent pas cette réglementation, sous peine d'amende pour le loueur allant jusqu'à 5 000 €.

Les clauses d’habitation bourgeoise se divisent en deux types principaux :

• La clause d’habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité autre que l’habitation pure. Les activités commerciales, artisanales, professionnelles et la location saisonnière sont exclues.
• La clause d’habitation bourgeoise simple est plus souple : elle tolère les activités libérales ou professionnelles, à condition qu’elles ne causent pas de nuisances aux autres résidents. Dans ce cadre, la location saisonnière peut être autorisée, tant qu’elle ne cause pas de troubles du voisinage.

La justice a longtemps toléré la location meublée classique dans les copropriétés, mais la distinction entre location meublée classique et location touristique de courte durée s’est renforcée. La jurisprudence, avec des décisions marquantes de la Cour de Paris en 2014 et 2016, et de la Cour de cassation en 2020, a confirmé que les locations Airbnb pouvaient être considérées comme une activité commerciale.

Cependant, cette interprétation n’est pas uniforme. En effet, les décisions de la Cour de cassation n'ont pas été publiées au bulletin officiel, ce qui limite leur portée comme référence constante. Cela signifie que chaque copropriété reste libre de statuer individuellement sur les locations Airbnb, en fonction des clauses spécifiques de son règlement.