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Immobilier locatif : quels sont les types de biens immobiliers les plus rentables ?

Vincent Cuzon 30 juin 2023
mis à jour le
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Localisation, état général… Au moment de choisir un logement dans lequel investir, de nombreux critères doivent être pris en compte, à commencer par le type de bien, qui a un impact sur le rendement locatif. Vers quels biens se tourner pour maximiser la rentabilité de votre investissement ?

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Les petites surfaces restent les biens à privilégier pour bénéficier d’une meilleure rentabilité. © Mixetto - Getty Images
Les petites surfaces restent les biens à privilégier pour bénéficier d’une meilleure rentabilité. © Mixetto - Getty Images
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Les studios restent les biens les plus rentables

Le studio et T1 sont des biens souvent plébiscités par les jeunes investisseurs… Et cela n’est pas sans raison. Pour commencer, leur prix de vente, bien qu’il soit généralement plus élevé au mètre carré, reste plus accessible que les plus grandes surfaces. À cela s’ajoute une rentabilité locative supérieure. En moyenne, ce type de bien permet à un investisseur de bénéficier d’un rendement brut compris entre 4 et 8 %, soit plus que les T3 ou T4 (moins de 5 %). Cela s’explique par un loyer plus élevé proportionnellement à la surface et par une forte demande locative, notamment dans les villes étudiantes et les métropoles, puisque ce sont des biens très prisés par les étudiants et les jeunes actifs. Investir dans un studio, c’est donc l’assurance d’éviter les longues périodes de vacance locative. Seule véritable ombre au tableau : les changements de locataires sont plus fréquents dans ce type de logement, d’où une gestion locative plus chronophage et des travaux de remise en l’état plus fréquents.

Véritables alternatives aux studios classiques, les micro-appartements sont également en plein essor ces dernières années. Loués meublés et situés en centre-ville, ces logements dont la surface est inférieure à 15 mètres et dont l’aménagement doit être pensé pour optimiser au maximum l’espace disponible (lit escamotable, meubles modulables, petits appareils électroménagers…) permettent de bénéficier d’une rentabilité comparable aux studios.

Avec un turn-over moins élevé que les studios et une meilleure rentabilité que les T3, les T2 peuvent être un bon compromis.

La location meublée offre un meilleur rendement

En dehors du type de bien, le type de location a également un vrai impact sur la rentabilité d’un investissement locatif. Ainsi, les loyers appliqués dans une location meublée sont jusqu’à 30 % supérieurs à ceux d’un bien similaire en termes de surface, d’emplacement et de qualité mais loué vide, d’où un rendement locatif 2 % plus élevé en moyenne.

De plus, la location meublée permet de profiter d’une fiscalité attractive : si les recettes locatives du propriétaire ne dépassent pas 23 000 € par an et qu’il n’est pas inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel, il bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ses loyers perçus sont donc imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ses recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €, le régime micro-BIC s'applique. Le bénéfice imposable est égal aux recettes réduites d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Si les recettes annuelles excèdent 72 600 €, le régime de bénéfice réel s'applique et le bailleur peut déduire de ses recettes l'ensemble de ses charges.

Un meublé doit intégrer certains équipements et un ameublement minimum dont la liste a été fixée par décret.

Quid des placements alternatifs ?

Si les studios, T1 et micro-appartements sont les logements offrant le meilleur rendement locatif, des placements alternatifs peuvent se montrer encore plus rentables. C’est le cas des caves. En plus de prix attractifs, atteignant moins de 3 000 €/m² en moyenne à Paris selon Jestocke.com, la rentabilité locative est au rendez-vous, s’élevant à 9 % dans la capitale, 8 % à Marseille et 7 % à Lyon. S’ajoute à cela une gestion locative simplifiée : le loyer d’une cave louée de façon isolée est fixé librement, comme la durée du bail. Même chose pour les garde-meubles, dont la rentabilité locative peut atteindre jusqu’à 10 %.

Enfin, n’oublions pas les parkings, offrant une rentabilité comprise entre 4 et 10 %, avec un prix de vente dépassant rarement les 10 000 €, sauf dans les quartiers hyper-centraux des métropoles. Les frais d’entretien et les charges sont également faibles, s’élevant à une quinzaine d’euros en moyenne. La gestion d’une place locative louée de manière isolée est également très souple puisqu’elle est régie par le Code Civil. Le propriétaire peut donc fixer librement le loyer, le dépôt de garantie et la durée du bail.

Le bail de location d’un parking peut intégrer des clauses permettant sa rupture en cas de défaut de paiement d'une mensualité.

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