Louer en colocation : que des avantages pour les propriétaires ?

L’un des gros avantages de la colocation pour les propriétaires, c’est la rentabilité maximisée. En louant une maison ou un grand appartement divisé en chambres individuelles, le loyer cumulé des colocataires dépasse sensiblement ce qu’une location classique permettrait de percevoir.

Autre atout : le risque locatif est mieux réparti. Pour votre colocation, vous avez le choix entre un bail unique pour l’ensemble des colocataires ou un bail individuel pour chaque colocataire. Avec un bail unique (ou commun), si un colocataire quitte le logement, les autres continuent à payer leur quote-part. Généralement, les colocataires tentent donc de trouver un remplaçant par leurs propres moyens au plus vite, ce qui facilite la gestion locative.

Il est fortement conseillé d'inclure une clause de solidarité : chaque colocataire devient alors responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives. En cas d’impayés ou de dégradations locatives d’un ou plusieurs locataires, la personne propriétaire du logement peut se retourner contre n’importe lequel des colocataires, liés par le principe de la solidarité, pour récupérer les sommes dues.

Du côté de la fiscalité, la colocation est un bon plan, plus particulièrement la colocation meublée, qui est le type de colocation le plus courant.

La colocation meublée ouvre droit au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), qui offre deux régimes fiscaux au choix.

• Le régime micro-BIC permet au bailleur de bénéficier d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs, en plus de profiter d’obligations comptables et de formalités administratives allégées. Le régime micro-BIC s'applique tant que les loyers perçus ne dépassent pas 72 600 € par an.
• Le régime réel permet de déduire les charges liées à l’investissement pour leur montant réel grâce au mécanisme de l’amortissement comptable. Charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, prix d’achat, frais de notaire, travaux… Si les charges déductibles dépassent les loyers perçus, un déficit apparaît. Ce déficit peut être reporté sur les recettes locatives des 10 années suivantes. Les amortissements non consommés sont stockés. Ils peuvent être utilisés ultérieurement et permettre de bénéficier de revenus non-fiscalisés pendant de nombreuses années.

Si la colocation est avantageuse à plus d’un titre pour les propriétaires-bailleurs, certains points de vigilance doivent être pris en compte, à commencer par la gestion locative, pouvant être plus chronophage avec plusieurs colocataires qu’avec un seul locataire. D'où l'importance de choisir des colocataires compatibles pour éviter les conflits. Les propriétaires peuvent être amenés à devoir jouer le rôle de médiateur en cas de désaccords entre colocataires. Une bonne cohésion entre les colocataires permet d’éviter un turnover trop important, pouvant engendrer des coûts de rotation élevés (nettoyage, réparations…).

De plus, qui dit plus de locataires dit risque accru de dégradations dans le logement. Un risque qu’il faut prendre en compte en mettant en place des clauses spécifiques dans le bail afin d’encadrer le comportement des locataires.

Par ailleurs, en cas de colocation meublée, le logement doit comporter certains équipements obligatoires, précisé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec une couette ou une couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur avec un compartiment à congélation, vaisselle en nombre suffisant, etc. Cela implique un investissement de départ plus important que dans le cadre d’une location vide.