Bail caduc sans DPE : comprendre les implications

Qu’est-ce que le DPE et pourquoi est-il important ?

Un bail caduc sans DPE peut vous attirer des ennuis ! Le DPE est le diagnostic de performance énergétique. Il est obligatoire pour évaluer les caractéristiques d’un bien immobilier en matière de consommation d'énergie. Le DPE est également un excellent moyen d’évaluer l’impact de votre logement en matière d’émissions de gaz à effet de serre.

Pour faire simple, plus votre logement est économe en matière d’énergie, plus il sera bien noté et évalué par le DPE. Si vous souhaitez louer, ce document vous sera indispensable.

Les obligations du bailleur concernant le DPE

Le bailleur est le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il met en location. Il devient alors propriétaire bailleur. Si vous êtes dans cette situation, vous avez des obligations de transparence envers votre futur locataire.

Par exemple, vous devez fournir un DPE valide au locataire lorsque la signature du bail intervient. Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et doit ensuite être annexé au contrat de bail.

La loi Climat et Résilience de 2021 est le texte de référence pour tout propriétaire bailleur qui diffuse une annonce immobilière en France. Elle impose de mentionner les résultats relatifs au DPE.

Le bail peut-il être annulé en l’absence de DPE ?

L’établissement d’un bail sans DPE reste possible et n’entraîne pas systématiquement la caducité du bail. Toutefois, cela n’exonère pas les propriétaires de leurs responsabilités. En effet, le non-respect de cet usage vous expose à des risques juridiques et financiers non négligeables.

Votre locataire, s’il constate l’absence de DPE, peut saisir le tribunal et demander des dommages-intérêts. Il peut également procéder à l’annulation du bail. Sachez que depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable. Cela signifie que le locataire peut se retourner contre vous (ou contre le diagnostiqueur) s’il constate des informations manquantes ou erronées.

Jurisprudence et cas pratiques : exemples de décisions de justice

Selon la jurisprudence, l’absence ou la non-conformité du DPE peut être considérée comme un vice du consentement. Une telle situation peut amener le tribunal à déclarer le contrat comme nul.

Certains locataires sont parvenus à obtenir des indemnités pour vice du consentement. En 2019, un arrêt de la Cour d’appel de Caen fait état d’une résiliation de plein droit d’un contrat de location. Motif : les locataires avaient constaté la vétusté du logement et l’absence de DPE à la suite d’un état des lieux contradictoire établi le jour même.

Comment un locataire peut-il contester un bail sans DPE ?

Si vous êtes propriétaire bailleur vous-même, vous devez savoir que votre futur locataire peut vous contraindre à fournir un DPE. Pour cela, il peut invoquer vos obligations légales. Dans le pire des cas, votre locataire peut saisir la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

Les démarches à suivre pour obtenir un DPE manquant

Vous êtes locataire et le DPE est absent de votre dossier, parmi d’autres diagnostics ? Pour cela, vous pouvez effectuer plusieurs actions successives.

• Commencez par adresser un courrier AR (avec accusé de réception) à votre bailleur. Exigez d’obtenir de lui votre DPE. Si vous n’obtenez pas de réponse dans un délai raisonnable, vous pouvez solliciter les services d’un conciliateur de justice.
• Si vous ne parvenez pas à trouver une solution amiable, et si vous constatez que votre bailleur refuse toute concertation, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
• Si le tribunal prononce une condamnation à l’endroit du bailleur, ce dernier peut être contraint à vous verser une indemnité. Il peut également être tenu de réaliser un diagnostic sous astreinte.

Liste des diagnostics à fournir lors de la mise en location

Lors de la mise en location d’un bâtiment ou d'un bien immobilier, d’autres diagnostics doivent figurer dans le dossier et fournis par le bailleur. Parmi ceux-ci :

• le diagnostic amiante et le diagnostic plomb (uniquement pour les logements très anciens) ;
• le diagnostic électricité et gaz (uniquement si l’installation est âgée de plus de 15 ans) ;
• le diagnostic ERP : état des risques et pollutions.

Comparaison des sanctions pour absence de DPE et autres diagnostics

L’absence de certains diagnostics immobiliers, lors de la signature du bail, peut avoir de graves conséquences juridiques – qu’il s’agisse du DPE ou d’autres diagnostics, par ailleurs. Voyons ensemble les situations que vous pouvez rencontrer en tant que bailleur ou propriétaire bailleur.

• En l’absence de DPE : la sanction pour le propriétaire peut aller d’une simple amende à la réduction du loyer, ordonnée par un juge. Ce dernier cas peut se produire, lorsqu’un logement particulièrement énergivore est présenté comme un logement vertueux. Le DPE peut ainsi, dans bien des cas, être falsifié. Dans le pire des cas, le locataire peut faire l’objet d’une indemnisation pour le préjudice subi (qui peut se monter jusqu’à 15 000 €).
• En l’absence d’autres diagnostics essentiels comme le diagnostic ERP ou le diagnostic plomb : la nullité du bail peut être prononcée. Des sanctions lourdes peuvent également intervenir, si la mise en danger de la sécurité des occupants est avérée (notamment avec le diagnostic électricité et gaz).