Bail de résidence secondaire : comment ça marche ?

Comme son nom l’indique, le bail de résidence secondaire concerne les résidences secondaires, à savoir les logements qui ne font pas office de résidence principale pour leur propriétaire. A ce titre, il peut s’agir d’un logement de vacances, d’un investissement locatif ou encore d’un mobil-home.

Pour que ce logement soit considéré comme une résidence secondaire, il doit être habité de façon temporaire par le propriétaire moins de 8 mois dans l’année.

Si vous souhaitez augmenter vos revenus en mettant en location votre résidence secondaire, vous pouvez alors prévoir de signer avec le locataire un bail de résidence secondaire.

Le bail de résidence secondaire permet de mettre en location sa résidence secondaire de deux façons différentes : soit en location saisonnière et donc en contrat de courte durée, soit en location longue durée.

Il peut s’agir d’un bail de location nue ou meublée, et les modalités de location sont plus souples et moins contraignantes que pour la location d’un logement à usage principal. Par exemple, sachez que les baux de résidence secondaire ne sont pas concernés par la loi sur l’encadrement des loyers.

Si vous optez pour le bail de résidence secondaire en location saisonnière, vous allez signer un contrat de courte durée qui ne peut excéder 90 jours, et vous ne pouvez le louer plus de 120 jours par an au risque que votre activité soit requalifiée de location meublée non professionnelle. De plus, il est obligatoire de déclarer cette activité auprès de la mairie ou de l'EPCI (établissement public de coopération intercommunale) afin d’obtenir un numéro de déclaration. Notez que le bail de résidence secondaire en location saisonnière doit indiquer certaines informations :

• La mention « bail à titre de résidence secondaire »
• L’identité du bailleur et du locataire
• La description du logement qui est mis à disposition en location, le mobilier et les équipements qu’il contient
• La date de début de location et la durée maximale qui ne peut dépasser 3 mois
• Les modalités de prise de congé
• Le loyer avec ses charges, qui sont fixées librement entre les deux parties
• Le montant du dépôt de garantie
• Les clauses indispensables : clause résolutoire, clause de solidarité.

Il doit également être accompagné de documents annexes comme l’annexe régionale relative aux droits et obligation des locataire et des bailleurs, le certificat de PEB, etc.

Si vous souhaitez mettre en location une résidence secondaire en longue durée, la durée peut être indéterminée et s’élève généralement à 1 an reconductible. De plus, le montant du loyer est, là encore, fixé librement entre les parties tout comme celui des charges, et même en présence d’une loi sur l’encadrement des loyers. Le bail doit contenir les informations suivantes :

• Le type de location : nue ou meublée
• Une description exhaustive du bien, de ses meubles et équipements
• La durée de la location fixée librement par les parties
• Les conditions de résiliation du bail ainsi que les éventuelles modalités d’indemnisation potentielles
• Le montant du dépôt de garantie
• Le montant du loyer et des charges
• La date d’effet du bail
• Les clauses spéciales éventuellement mentionnées, comme les honoraires d’agence, une autorisation de sous-location, etc.

Notez qu’il est recommandé pour le propriétaire du logement de souscrire une assurance responsabilité civile ainsi qu’une assurance habitation propriétaire non-occupant pour vous couvrir en cas de dommages dans le logement.

La loi ALUR prévoit deux principales obligations à l’égard des propriétaires qui souhaitent louer en bail de résidence secondaire :

• La déclaration de location saisonnière auprès de la mairie si vous souhaitez mettre en location en courte durée.
• L’obtention d’une autorisation attestant du changement d’usage du bien, qui doit être demandée à la mairie ou à l’EPCI, lorsque le logement se situe dans une zone tendue.