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Comment expulser un locataire qui ne paye plus son loyer ?

Comment expulser un locataire qui ne paye plus son loyer ?

Quand on loue un logement, les risques d’impayés sont rares mais bien réels. Relance, mise en demeure, résiliation de bail, expulsion... quelles sont les démarches à suivre si votre locataire ne paye plus son loyer ?

Comment expulser un locataire qui ne paye plus son loyer ?

Les démarches à entreprendre en cas de loyer impayé

S’il fait face à un locataire mauvais payeur et qu'aucune solution à l'amiable n'est trouvée, le propriétaire doit entreprendre plusieurs démarches :

  1. Adresser une mise en demeure par recommandé avec accusé de réception au locataire
  2. S’adresser à son assureur s'il a souscrit une assurance loyer impayé, au garant du locataire, ou à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale.
  3. Signaler les impayés de loyer à la CAF si le locataire bénéficie d'une allocation logement
  4. Envoyer un commandement de payer au locataire par acte d'huissier
  5. Mettre en place la résiliation du bail et l'expulsion du locataire s’il ne paye pas les sommes dues dans les délais.

Loyer impayé : contactez votre assureur ou le garant du locataire

En cas d’impayé de loyer, si aucune solution à l'amiable n'est préalablement trouvée, le propriétaire doit envoyer au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser à la personne qui s'est portée caution pour le locataire (le garant) lorsqu'il en existe une, ou à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale. Le propriétaire peut aussi s’adresser à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer. Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a également l’obligation de prévenir la CAF (ou la CMSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé de loyer. Si l’aide au logement est versée au locataire, la CAF considère qu'il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges. Si l’aide au logement est directement versée au propriétaire, la CAF considère qu’il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.

Bon à savoir

Le propriétaire peut demander à l’huissier de saisir les sommes dues par le locataire directement sur son compte bancaire, ou de procéder à une saisie sur ses rémunérations.

Résiliation du bail de location en cas de clause résolutoire

La procédure de résiliation d’un bail de location dépend de la présence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat. Cette clause, qui existe dans la plupart des contrats de location, prévoit que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Le propriétaire doit prendre contact avec un huissier pour qu'il envoie au locataire et à son garant éventuel, un commandement de payer précisant les sommes réclamées. Le locataire dispose de 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier. S'il ne peut pas les payer, il a la possibilité de demander des délais de paiement au juge en saisissant le tribunal d'instance, ou de demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL). A l'issue des 2 mois ou du délai de paiement accordé par le juge, le locataire peut rester dans le logement s’il a payé les sommes dues. Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir le tribunal d'instance et lui demander de constater la résiliation du bail afin de procéder à l'expulsion. Le juge peut accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire si celui-ci est en capacité de régler sa dette locative.

Quid de la trêve hivernale ?

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), sauf si l’expulsion est assortie d’une solution de relogement.

Résiliation judiciaire d’un bail de location

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire. Le propriétaire du logement doit faire appel à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut éventuellement lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements. Le tribunal d'instance doit déterminer si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion. Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire. Dans ce cas, le propriétaire doit envoyer au locataire par huissier un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un délai supplémentaire, pouvant aller de 3 mois à 3 ans.

Vidéo : les procédures à suivre pour expulser un locataire mauvais payeur

Expulsion du locataire : comment ça se passe le jour J ?

La procédure d’expulsion doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier. Le propriétaire qui procède lui-même à l'expulsion de son locataire risque jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. Il doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures. Le jour de l'expulsion, si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux, l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement. Si le locataire est présent mais refuse d'ouvrir, l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et fait appel à une autorité de police. Enfin, si le locataire est absent, l'huissier doit être accompagné de la police et d'un serrurier pour rentrer dans le logement. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire qu’il ne peut plus pénétrer dans le logement avec une affiche placardée sur la porte.

Expulsion : les procédures à respecter

Le propriétaire risque des poursuites pour violation de domicile s’il rentre dans le logement avant l’intervention d’un huissier ou qu’il fait changer la serrure.

Peut-on expulser un locataire protégé ?

Depuis la loi Alur de 2014, les locataires modestes de plus de 65 ans sont protégés par la loi. Un propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire protégé comme il le souhaite, sauf s’il lui propose une solution de relogement répondant à ses besoins. Pour que le locataire soit considéré comme protégé, il faut que le logement constitue son habitation principale et ses ressources soient inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Ce plafond s’élève à 23 721 € par an pour une personne seule en Île-de-France, et à 20 623 € dans les autres régions. Si plusieurs personnes sont titulaires du bail (conjoints, partenaires de pacs...), il suffit que l’un d’entre eux remplisse les conditions légales pour que le propriétaire ne puisse pas leur donner congé. Mais la protection du locataire occupant a des limites. Ainsi, si le locataire protégé ne s'acquitte plus de son loyer, le propriétaire du logement peut agir en justice contre lui pour faire casser le bail et obtenir son expulsion, sans même lui proposer de solution de relogement.

Les locataires protégés de moins de 65 ans

Les locataires ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant sous leur toit, sont également protégés par la loi, sauf en cas d'impayés.