Comprendre le bail meublé : réglementation et conseils

Le bail meublé est un contrat de location portant sur un logement équipé de manière à permettre au locataire d'y vivre immédiatement, sans avoir à apporter autre chose que ses effets personnels. Il se distingue ainsi du bail de la location vide, où le logement est loué nu, sans aucun équipement.

Cette distinction n'est pas qu'une question de confort : elle entraîne des conséquences juridiques et fiscales importantes. La réglementation et la législation applicables au bail meublé diffèrent en effet de celles du bail vide, notamment sur la durée du contrat, le montant du dépôt de garantie et les délais de préavis.

Le cadre légal du bail meublé repose principalement sur la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR de 2014, qui a créé un régime spécifique pour la location meublée à titre de résidence principale.

Une durée de bail spécifique

La durée du bail meublé est généralement fixée à 1 an, avec renouvellement tacite.

Lorsque le logement est loué à un étudiant, le propriétaire peut proposer un bail de 9 mois, non renouvelable automatiquement. 

Depuis 2018, il existe également le bail mobilité, destiné aux personnes en formation, en stage, en mission professionnelle ou en études supérieures. D'une durée comprise entre 1 et 10 mois, ce contrat répond à des besoins temporaires et ne peut pas être reconduit. À noter que ce dernier ne donne pas lieu au versement d'un dépôt de garantie, contrairement au bail meublé classique.

Les meubles obligatoires

Pour être qualifié de meublé, un logement doit impérativement comporter les équipements prévus par le décret du 31 juillet 2015. Une liste à ne pas prendre à la légère puisque l'absence d'un ou plusieurs équipements obligatoires peut, en cas de litige, conduire le juge à requalifier le bail meublé en bail d'habitation vide.

Un logement meublé doit ainsi inclure au minimum :

• une literie avec couette ou couverture ;
• des volets ou rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur ;
• un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur permettant de disposer d'une température maximale de -6° ;
• une vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table ;
• des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie d'un bail meublé peut atteindre 2 mois de loyer hors charges, contre 1 seul mois pour une location vide.

Cette somme permet au propriétaire de couvrir d'éventuelles dégradations ou des impayés de charges. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée et qu'aucun manquement n'est constaté, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai d’1 mois maximum à compter de la remise des clés.

Comme tout contrat, le bail meublé impose des obligations réciproques.

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, conforme aux normes en vigueur et entièrement équipé. Il doit également fournir les diagnostics immobiliers obligatoires, établir un contrat de location conforme à la réglementation et assurer au locataire une jouissance paisible des lieux.

De son côté, le locataire est tenu de régler le loyer et les charges aux échéances prévues, d'entretenir le logement et le mobilier mis à sa disposition, de souscrire une assurance habitation, d'utiliser les lieux conformément à leur destination, sans oublier de laisser l’accès au logement pour certains travaux.

En matière de résiliation du bail, les règles diffèrent selon les parties.

Le locataire bénéficie ainsi d'une plus grande souplesse puisqu'il peut quitter le logement à tout moment en respectant un préavis d'1 mois.

Le propriétaire, en revanche, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour l'un des motifs prévus par la loi : reprise du logement pour y habiter, vente du bien ou motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés. Il doit, quant à lui, respecter un préavis de 3 mois.

L'un des principaux atouts du bail meublé réside dans son régime fiscal.

Et pour cause, les revenus issus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers.

La majorité des propriétaires relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce régime permet, selon la situation, de choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel. 

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives annuelles dès lors qu’elles ne dépassent pas 83 600 €. 

Le régime réel est, quant à lui, plus adapté, dès que les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, amortissement du bien et du mobilier) dépassent l'abattement de 50 %, puisqu'il permet de déduire l'intégralité des charges réelles et de générer, le cas échéant, un déficit reportable.

Avant de mettre un logement meublé sur le marché, quelques précautions permettent de sécuriser la location.

La première consiste à rédiger un contrat de bail conforme au bail type défini par le décret du 29 mai 2015. Celui-ci doit, entre autres, préciser l'ensemble des informations obligatoires, les conditions de location ainsi que le montant du dépôt de garantie.

Il est également indispensable de réaliser un inventaire détaillé du mobilier accompagné d'un état des lieux d'entrée particulièrement précis. Ces documents faciliteront la comparaison lors du départ du locataire et limiteront les risques de litiges.

Le choix du locataire reste évidemment une étape à ne pas négliger. Il est essentiel de vérifier sa solvabilité, de demander les justificatifs autorisés et, si nécessaire, de prévoir un garant ou une garantie contre les loyers impayés afin de sécuriser l'investissement.

Enfin, les propriétaires qui souhaitent déléguer la gestion locative peuvent faire appel à un professionnel de l'immobilier. Ce dernier prendra en charge la recherche du locataire, la rédaction du contrat, l'encaissement des loyers et le suivi administratif, tout en veillant au respect de la réglementation.