Les implications d’un DPE G avec locataire en place en 2025

Dans le but de lutter contre les logements indécents, le gouvernement français a établi un calendrier progressif d’interdiction à la location des passoires thermiques, c’est-à-dire des habitations trop énergivores selon le DPE.

Définition et critères d'évaluation

Qu’est-ce que le DPE en clair ? Pour rappel, il s’agit du diagnostic de performance énergétique, qui est obligatoire depuis 2006. Son objectif : mesurer les performances énergétiques des logements. Cette évaluation doit impérativement être réalisée par un diagnostiqueur reconnu et certifié.

Selon les résultats obtenus suite à cette estimation, le professionnel attribue deux étiquettes :

1. une étiquette énergie, dont la note s’échelonne de A (le bien le plus économe) à G (le plus énergivore) ;
2. une étiquette climat, qui atteste de la quantité de gaz à effet de serre émise par l'habitation.

Vous l’aurez compris : un DPE G est un mauvais élève ! Il est à la fois :

• peu performant puisqu’il consomme énormément d’énergie (420 kWh/m² d’énergie primaire/an) ;
• fortement émetteur en CO₂ (100 kg CO₂ eq/m² par an).

Ces chiffres ne vous parlent pas ? Sachez qu’en comparaison, la consommation d’énergie du premier de la classe (DPE A) est de moins de 50 kWh/m² par an et ses émissions de GES de 5 kg eq/m² par an.

Conséquences d'un DPE G en 2025

Les logements classés G au DPE sont, au même titre que les habitations notées F, ce que l’on appelle des passoires énergétiques ou passoires thermiques. La raison ? Leurs faibles performances énergétiques. Ces logements sont particulièrement concernés par les déperditions thermiques, ce qui est une mauvaise nouvelle pour les factures énergétiques des occupants, comme pour l’environnement.

Depuis quelques années, la loi française s’est durcie vis-à-vis des propriétaires de passoires thermiques. Notamment, un calendrier progressif fixe des échéances pour sortir des logements du marché de la location.

Voici les dates clés à retenir.

1. Depuis 2022, les propriétaires bailleurs d’un bien classé G au DPE ne peuvent plus en augmenter le loyer, et ce durant le bail en cours, ainsi que pour tout nouveau bail signé.
2. Depuis 2023, tout logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an (il s’agit de la classe G+ du DPE) doit être retiré du marché locatif.
3. Enfin, depuis janvier 2025, cette interdiction à la location est étendue aux logements notés G au DPE.

Que prévoit concrètement la loi pour les propriétaires de passoires énergétiques en 2025 ? Entrons dans les détails.

Ce que dit la loi sur la location d’un logement étiqueté G en 2025 

S’il est désormais interdit, depuis le 1^er janvier de cette année, de louer un bien étiqueté G, c’est en raison de son caractère non décent. Or, selon la loi, tout bailleur a l’obligation de proposer un logement décent à son locataire.

Cette interdiction concerne les baux de locations signés, renouvelés ou bien reconduits à partir du 1^er janvier 2025. Autrement dit, la loi ne s’applique pas pour les logements dont le contrat de location a été signé avant cette date.

Mais attention ! Car dès que le contrat sera renouvelé ou reconduit tacitement (généralement au bout de 3 ans), l’interdiction s’appliquera.

Réforme en cours concernant l’interdiction de location d’un DPE G

Une réforme est prévue au printemps 2025 pour assouplir les interdictions des propriétaires de biens DPE G. Il s’agira notamment :

• de concéder 5 ans de sursis supplémentaire pour les bailleurs en copropriété déjà engagés dans des travaux de rénovation ; 
• de limiter le droit du locataire à exiger des travaux de rénovation aux seuls contrats signés ou reconduits après le 1^er janvier 2025 ; 
• d’accorder au locataire d’une habitation classée G le droit de réclamer une baisse de loyer ;
• de ne pas permettre une réduction de loyer pour les locataires qui refusent les travaux proposés par le bailleur.

C’est un fait : votre logement est classé G au DPE. Que faire ? Pas de panique, voici les actions à mener pour sortir du statut de passoire énergétique.

Réalisation d’un audit énergétique du bien

Pour améliorer votre note au DPE, vous n’avez d’autre option que de passer par la case « travaux énergétiques ». Mais pour faire les choses le plus efficacement possible, le mieux est de comprendre précisément où sont les défauts de votre bâtiment et quelles sont les priorités en termes d’amélioration.

Pour ne pas commettre d’impair, le mieux est de faire réaliser un audit énergétique par un professionnel. Il s’agit d’une évaluation bien plus précise que le DPE. Surtout, le compte rendu de l’audit vous propose divers scénarios de travaux pour améliorer les performances de votre bien. Pour chaque scénario, vous aurez l'estimation des coûts des travaux, ainsi que la note au DPE que vous pourrez ainsi atteindre. Le document vous informe également sur les aides de l’État auxquelles vous pourriez prétendre.

Travaux de rénovation énergétique

Concrètement, à quels types de travaux s’attendre ? Votre logement étant particulièrement peu performant, une rénovation globale est certainement à prévoir. Selon les cas, vous devrez vous attendre à :

• refaire l’isolation des murs, du toit et des sols ;
• remplacer les portes et fenêtres par des modèles plus performants (double, voire triple vitrage) ;
• changer votre système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire par une solution plus économe (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, etc.) ;
• revoir la ventilation du logement en installant une VMC efficace (par exemple une VMC double flux).

Les aides pour améliorer son score G au DPE

L’ampleur des travaux à prévoir vous affole ? Heureusement, il existe de nombreuses aides pour alléger la charge de ces rénovations énergétiques : 

• MaPrimeRénov’ ; 
• les Certificats d’économies d’énergie ;
• les aides régionales ;
• les aides d’Action logement ;
• la TVA réduite à 5,5 %.