Location : ce bail illégal qui met en danger les droits des locataires

En France, la loi du 6 juillet 1989 régit les locations de résidences principales et impose des protections strictes pour les locataires. Cette loi, en vigueur depuis plus de trois décennies, fixe les droits et obligations des parties, encadre la durée minimale du bail, les modalités de révision du loyer, le montant du dépôt de garantie et le préavis de résiliation. Elle vise à garantir un équilibre entre les droits des locataires et des propriétaires, en assurant notamment une stabilité minimale aux locataires.

Cependant, pour certains propriétaires, ce cadre législatif est jugé contraignant, voire trop protecteur envers les locataires. La tentation de contourner ces règles pour profiter de la situation actuelle est d’autant plus forte dans les zones où le marché locatif est tendu, notamment dans les grandes métropoles. Le « bail Code civil » apparaît alors comme une alternative qui leur permet de s’affranchir des limitations légales de la loi de 1989.

Le « bail Code civil », régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil, est conçu pour des cas spécifiques, comme les résidences secondaires, les locations saisonnières ou encore les bureaux. Il ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989, ce qui en fait un contrat bien plus flexible, permettant aux parties de fixer librement les modalités du bail.

Dans le cadre de ce type de bail, la durée de location est librement négociable : elle peut être de quelques mois seulement, bien en dessous des trois ans imposés par la loi de 1989 pour les résidences principales. Le montant du dépôt de garantie, souvent plafonné dans un bail classique, n’est ici soumis à aucune limitation et les délais de préavis peuvent être réduits de façon drastique. Enfin, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail sans avoir à justifier cette décision.

Le problème survient lorsqu’un propriétaire impose ce bail pour une résidence principale, ce qui est illégal. En effet, le « bail Code civil » est strictement réservé aux situations qui ne concernent pas l’habitation principale du locataire. Les locataires se retrouvent alors avec des contrats précaires, sans réelle garantie de stabilité, ni des protections habituelles.

Cette pratique s’observe particulièrement dans les grandes villes où la demande en logements dépasse largement l’offre. En Île-de-France, où la crise du logement est exacerbée, certains propriétaires n’hésitent pas à spécifier dans leurs annonces : « loué uniquement dans le cadre d’un bail Code civil ». Cette mention permet d’éloigner les candidats qui pourraient poser des questions sur la légalité du bail et vise surtout à attirer des locataires dans des situations d’urgence qui, face à la pénurie de logements, acceptent des conditions désavantageuses.

Le « bail Code civil » offre plusieurs avantages pour le propriétaire, au détriment du locataire.

• En contournant les règles du bail classique, le propriétaire peut ajuster la durée de location à ses besoins. Par exemple, un bail d’une durée de trois ou six mois peut être imposé, permettant au propriétaire de récupérer le bien à sa convenance.
• Par ailleurs, ce type de bail permet de fixer des loyers plus élevés et de réviser ces derniers plus fréquemment.
• Les modalités de résiliation du bail sont également beaucoup plus flexibles. Avec un « bail Code civil », le propriétaire peut donner congé au locataire sans préavis, une possibilité absente dans le cadre d’un bail de résidence principale classique. Cela permet également d'éviter la justification de la résiliation, facilitant ainsi la reprise du logement.
• Enfin, la liberté offerte sur le montant du dépôt de garantie, qui peut aller bien au-delà de ce que la loi de 1989 impose pour les baux classiques, est une autre raison qui pousse certains propriétaires à opter pour cette solution. Cela leur permet de récupérer des sommes plus conséquentes en cas de dégradations ou même de décourager les candidats qui ne disposent pas des fonds nécessaires.

Les locataires qui acceptent ce type de contrat s’exposent à plusieurs risques. Le premier est bien entendu la précarité du logement. En acceptant un « bail Code civil », ils n’ont pas la garantie de pouvoir rester dans le logement au-delà de la durée fixée, même si celle-ci n’est que de quelques mois. Ce contrat ne les protège pas contre une expulsion rapide, ni contre une augmentation imprévue du loyer.

Le risque financier est également notable. Les clauses de révision de loyer, laissées libres dans ce type de bail, peuvent engendrer des hausses importantes qui, sans encadrement légal, alourdissent le budget logement des locataires. Les locataires se retrouvent souvent sans recours car ils ne bénéficient pas des protections habituelles du bail d’habitation, notamment en matière de contestation d’augmentation de loyer.

Pour les locataires qui découvrent qu’ils ont signé un bail de droit commun alors qu’ils occupent le logement en tant que résidence principale, des solutions existent. La première étape consiste à tenter une résolution amiable avec le propriétaire, en expliquant que le contrat est illégal dans ce contexte. Une lettre de médiation peut être envoyée pour essayer de trouver une solution qui respecte les droits du locataire.

En cas de refus de la part du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Le tribunal peut alors contraindre le propriétaire à requalifier le bail en bail d’habitation classique, garantissant ainsi les protections nécessaires. Le locataire est ainsi en droit d’exiger un contrat conforme à la loi de 1989, avec une durée minimale de trois ans, un loyer révisé dans les limites légales, et un préavis conforme aux exigences de la loi.