Des moisissures apparaissent sur les murs de votre location ? La responsabilité dépend de leur origine : défaut du logement, infiltration ou manque d’entretien. Travaux à la charge du propriétaire, obligations du locataire et démarches en cas d’inaction : voici les règles à connaître.
- Les moisissures signalent souvent un problème d’humidité persistant lié à la condensation, aux infiltrations ou à une mauvaise ventilation.
- Le bailleur doit délivrer un logement décent et peut devoir faire des travaux si le défaut relève du bâtiment.
- Si l’humidité vient d’un manque d’entretien ou d’aération, la responsabilité incombe au locataire.
- En cas d’inaction, le locataire peut signaler le problème, consulter l’ADIL et saisir le juge.
- Prévenir les moisissures passe par l’aération quotidienne, une VMC efficace, l’absence d’obstructions et une bonne isolation.
Des causes multiples à l’origine des moisissures
Condensation sur les fenêtres, infiltrations d’eau dans les murs, mauvaise isolation ou ventilation insuffisante… Les causes du développement de moisissures dans un logement sont nombreuses. Ces dernières se forment dans les pièces humides, comme la salle de bains, la cuisine ou les chambres peu aérées, et signalent souvent un problème d’humidité persistant.
Plus qu’un désagrément visuel ou olfactif, la présence de moisissures peut nuire à la santé (symptômes respiratoires, allergies…), mais aussi à l’intégrité du bâti. Elle témoigne parfois de l’absence de VMC, d’un manque d'aération, ou encore de menuiseries extérieures défaillantes.
Un hygromètre peut révéler un taux d’humidité trop élevé. Un taux supérieur à 60 % favorise la prolifération de champignons sur les murs, les plafonds, et dans les recoins sombres.
Obligations légales du propriétaire, en cas de moisissure
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, c’est-à-dire ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. La présence de moisissure peut donc remettre en cause la décence du logement.
Des moisissures peuvent révéler un logement non décent ou une situation d’insalubrité, selon leur importance, leur origine et les risques pour la santé. La procédure d’insalubrité repose sur une évaluation de l’Agence régionale de santé (ARS) ou du service communal d’hygiène et de santé (SCHS), préalable à un éventuel arrêté de traitement de l’insalubrité.
Si le propriétaire ne fait rien, malgré les signalements du locataire, ce dernier peut entamer des démarches (courrier recommandé, mise en demeure, appel à un diagnostiqueur ou à un expert). Dans certains cas, un juge peut ordonner des réparations ou accorder une réduction de loyer.
Moisissure : qui est responsable, le locataire ou le propriétaire ?
La responsabilité dépend de l’origine du problème :
- Si les moisissures sont dues à un manque d’entretien ou d’aération suffisante (exemple : linge séché dans une pièce non ventilée), la responsabilité incombe au locataire.
- Si les moisissures proviennent d’un défaut du bâtiment ou d’un équipement dont la réparation incombe au bailleur, le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires. Il peut notamment s’agir d’infiltrations ou d’une ventilation défaillante. L’absence de VMC ne suffit toutefois pas à établir un défaut : le logement doit disposer d’une aération permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés à une occupation normale.
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et utiliser correctement les dispositifs d’aération, notamment sans obstruer les entrées et sorties d’air. Aucune obligation générale ne lui impose d’utiliser un déshumidificateur. Cet appareil ne remplace pas les réparations nécessaires.
Ces principes s’appliquent également au logement social. En cas de difficultés, le locataire peut contacter la mairie ou l’ARS, solliciter un conciliateur de justice ou saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Quels sont les recours pour le locataire face à un propriétaire inactif ?
En cas de moisissures persistantes, plusieurs démarches permettent de faire constater le problème et de demander une intervention :
- Signalez les désordres au bailleur par écrit, en joignant des photos datées et les éventuels constats. Si nécessaire, adressez-lui une mise en demeure de réaliser les travaux par lettre recommandée avec avis de réception.
- Consultez l’ADIL pour obtenir des conseils juridiques gratuits et être orienté vers les interlocuteurs compétents. Pour identifier techniquement la cause de l’humidité, un professionnel indépendant peut être sollicité.
- Contactez la mairie ou l’ARS si les désordres présentent un risque pour la santé.
- En cas de non-décence, si la mise en demeure reste sans réponse ou si le désaccord persiste après deux mois, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Une conciliation peut aussi être engagée. Le juge peut notamment ordonner des travaux et réduire ou suspendre le paiement du loyer.
Certaines affaires ont donné lieu à des jurisprudences, où le locataire a été dédommagé en raison de l’inaction du propriétaire face à l’humidité et aux moisissures.
Bon à savoir : lorsque le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à s’accorder sur l’origine des moisissures ou la nécessité de travaux, faire appel à un expert indépendant peut débloquer la situation. L’expert établira un diagnostic complet des problèmes d’humidité, en identifiant les causes (infiltrations, mauvaise ventilation, défauts d’isolation, etc.). Ce rapport technique constitue une preuve solide devant un tribunal, en cas de procédure.
Des diagnostics spécifiques, tels que le diagnostic humidité ou l’étude de l’aération du logement, peuvent être requis pour démontrer qu’il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien du locataire. Le coût de cette intervention peut être partagé ou à la charge de la partie qui souhaite entamer une action en justice. En tout état de cause, une expertise formelle est souvent décisive.
Prévention : les bons gestes contre les moisissures
Voici quelques précautions simples à mettre en œuvre pour prévenir les moisissures :
- Aérer chaque pièce au moins 10 minutes par jour.
- Installer ou entretenir une VMC efficace.
- Ne pas obstruer les bouches d’aération.
- Ne pas faire sécher le linge dans les pièces non ventilées.
- Traquer les infiltrations d’eau.
- Faire vérifier l’isolation et les fenêtres.
Une installation adaptée, une ventilation constante et une bonne isolation thermique sont les clés d’un air sain et d’un logement sans moisissure.
Notre sélection de produits anti-moisissure
Si vous souhaitez vous débarrasser de la moisissure vous-même, découvrez ces produits partenaires* :
*En tant que Partenaire Amazon, SeLoger réalise un bénéfice sur les achats remplissant les conditions requises.
FAQ – Ce que les internautes demandent souvent
Est-ce que la moisissure rend un logement insalubre ?
Les moisissures peuvent présenter un risque pour la santé et révéler un logement non décent. L’insalubrité s’apprécie selon la situation du logement et fait l’objet d’une procédure spécifique, avec une évaluation par les services compétents.
Qui contacter en cas de moisissure dans le logement ?
Le propriétaire, en premier lieu. En cas d’inaction, l’ADIL, l’ARS ou un conciliateur de justice peuvent être saisis.
Qui est responsable de l’humidité au mur, le locataire ou le propriétaire ?
Cela dépend de l’origine : structurelle (propriétaire) ou comportementale (locataire).
Qui est responsable en cas de moisissures ?
Il faut d’abord en déterminer la cause. Un défaut du logement peut nécessiter une intervention du bailleur, tandis qu’un défaut d’entretien imputable au locataire peut engager sa responsabilité. En cas de désaccord, des constats ou une expertise peuvent aider à établir l’origine du problème.
Un propriétaire peut-il louer un logement avec des moisissures visibles ?
Non. Si les moisissures sont apparentes dès l’état des lieux d’entrée, le logement est susceptible d’être considéré comme non décent. Le bailleur doit impérativement effectuer les réparations avant la mise en location.
Quels recours si un problème d’humidité a été dissimulé ?
Lors d’un achat immobilier, un défaut d’humidité caché, antérieur à la vente et suffisamment grave peut relever de la garantie des vices cachés. Sous les conditions applicables, l’acheteur peut demander une réduction du prix ou la résolution de la vente.
En location, le recours repose notamment sur l’obligation du bailleur de fournir un logement décent. Le locataire peut demander les travaux nécessaires et, devant le juge, une réduction du loyer ou une indemnisation selon le préjudice établi.
Peut-on suspendre le paiement du loyer à cause des moisissures ?
Vous ne pouvez pas décider seul d’arrêter de payer votre loyer en raison de moisissures. En cas de non-décence, le juge peut en réduire le montant ou suspendre son paiement.
Un arrêté de traitement de l’insalubrité peut également entraîner la cessation du paiement du loyer selon les règles applicables, sans décision judiciaire supplémentaire. Les charges restent en principe dues. L’ADIL peut vous aider à comprendre votre situation ; une conciliation relève notamment d’un conciliateur de justice ou de la commission départementale de conciliation.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)